Una 'tormenta perfecta' que incrementará los gastos en las comunidades de vecinos

Las obras de rehabilitación y reformas en los edificios de viviendas de Euskadi se multiplican. Y no es que de golpe y porrazo, en plena crisis económica, todas las comunidades de vecinos se hayan puesto de acuerdo en arreglar la fachada, cambiar el ascensor o renovar el tejado. No. La confluencia en el tiempo de dos tipos de inspecciones preceptivas -la de instalaciones eléctricas y la técnica de edificios (ITE)- está derivando en la ejecución de obras de reforma de obligado cumplimiento. «Si encima te coinciden con que el ascensor es antiguo y que hay que cambiar la fachada porque toca, puede ser un año horrible para la comunidad de vecinos», aseguran los administradores de fincas. Toca rascarse el bolsillo en momentos de crisis.

Es tiempo de derramas extraordinarias para los vecinos. «El problema más importante que actualmente tienen las comunidades de vecinos es cómo hacer frente a las obras comunes derivadas de las inspecciones obligatorias», asegura Marisa Monge, presidenta del Colegio de Administradores de Fincas de Gipuzkoa y Araba, que agrupa a 283 profesionales.

Y las obras llegan casi de improvisto, en un momento en el que muchos vecinos tienen «problemas para pagar sus hipotecas o se encuentran en desempleo». En muchas ocasiones, apenas da tiempo a formar un fondo para hacer frente a la obra. Llega la revisión y en pocos meses hay que poner en marcha la obra. A pesar de todo, los administradores de fincas aseguran que la morosidad en las comunidades de vecinos de Gipuzkoa es baja. «Por lo general, la gente está pagando las derramas, aunque es cierto que cuesta más y supone un esfuerzo», afirman.

Instalaciones eléctricas

«Antes solo era la revisión de los ascensores, pero ahora tenemos encima las ITES y las instalaciones eléctricas. Y con el gas van a empezar pronto», advierte Javier Montero, vicepresidente del colegio.

Según explica Montero, el decreto que obliga a las comunidades de vecinos a revisar las instalaciones eléctricas de baja tensión es de 2003. «Pero nadie le ha hecho mucho caso hasta ahora y el verano pasado, Industria del Gobierno Vasco, mediante una circular, requirió a las comunidades de vecinos con instalaciones de más de 100 kw, es decir, de más de 20 vecinos aproximadamente, a realizar la inspección». La revisión funciona como la inspección del ascensor. Un electricista autorizado por el Gobierno Vasco revisa la instalación y después realiza un informe en el que anota si la instalación está mal, si hay que cambiar el cuarto de contadores.

«Normalmente siempre hay algo que cambiar y no son trabajos de mil o dos mil euros. Son cuantías superiores. En los casos en los que la instalación eléctrica es vieja se debe cambiar toda y se da un plazo de 6-7 meses para hacerlo», añade Montero, que asegura que los técnicos que ahora se ocupan de estas revisión anuncian que en breve empezarán con las instalaciones de menos de 100 kw, es decir, las comunidades con menos de veinte vecinos.

Las revisiones de las instalaciones eléctricas coinciden en el tiempo con las inspecciones técnicas de edificios, obligatorias para los edificios de más de 50 años (deben de tenerlas listas antes del 27 de junio de 2018). «Dependiendo de cada edificio, la obra derivada de la ITE puede suponer 200.000 euros, porque puede tocar reformar cimientos, las grietas en la fachada, arreglar el cerramiento de los balcones que está mal.», explica Camino Fernández, tesorera del colegio.

Las obras derivadas de las ITE suponen un «gasto muy grande para las comunidades de vecinos» y las ayudas que dan son pequeñas. «Desde mayo, aunque la casa tenga menos de 20 años, el Gobierno Vasco condiciona las ayudas a la rehabilitación a que se realice una ITE por delante. Por ejemplo, se pueden pedir ayudas a la rehabilitación para arreglar el tejado, pero el informe del arquitecto que hace la ITE puede decir que se rehabiliten también los balcones de la fachada antes de seis meses», afirma Montero.

Ante tanta inspección y obras de obligado cumplimiento, las reuniones con los propietarios para pedir una derrama están a la orden del día. Y si nunca es un buen momento, menos lo es ahora, en plena crisis. A pesar de esta situación, los administradores de fincas aseguran que la morosidad es baja y la gente está pagando. «Ahora, en las reuniones cuesta más tomar la decisión de realizar la obra pero, cuando se decide, la gente paga», añaden. «En Donostia sorprendería la gente, sobre todo mayores, que abona 14.000 euros de golpe para pagar las obras, en lugar de varias derramas», afirma la tesorera.

Según explican los administradores de fincas, pocos problemas de impagos acaban en los juzgados. «La vía judicial siempre es el último de recurso. Antes se negocia y se dan facilidades. Los monitorios de reclamación se realizan cuando se trata de cantidades muy grandes. Hay morosos profesionales que solo pagan cuando se les presenta la demanda del juzgado», afirma Marisa Monge.

500 euros de comunidad

Una cosa son las derramas extraordinarias y otra las cuotas mensuales por los gastos ordinarios de la comunidad. En este apartado, el montante de la cuota varía, dependiendo de diversos factores. Uno de ellos es la ubicación. Porque no es lo mismo el promedio de cuota en Donostia que en el resto del territorio. Desde el colegio de administradores de fincas afirman que la cuota media en la capital guipuzcoana es de 60-100 euros, mientras que en el resto del territorio ronda los 50 euros.

Luego están los servicios que se incluyen, que pueden hacer disparar la cuota mensual de comunidad a cifras mensuales prohibitivas para la mayoría de los ciudadanos. «En casas con portería, con piscina, calefacción central, jardín y frontón, con pocos vecinos, puede llegar a 500 euros al mes. Hay comunidades de Miraconcha (Donostia) en las que se paga eso», aseguran los administradores de fincas, que recomiendan a los propietarios el asesoramiento de un profesional para gestionar la comunidad.

Además, en las comunidades de vecinos en las que hay «varios morosos», no solo se piden derramas para acometer obras. «También se solicitan para pagar los gastos comunes. Al haber deudores, el fondo de maniobra se agota y no se pueden hacer frente a los gastos trimestrales para pagar el ascensor y la luz, si se quiere evitar que corten el suministro», explican.