El 76% de los 2.215 pisos turísticos reglados de Donostia incumple la normativa municipal

La Ley de Turismo entró ayer en vigor, pero antes de que empiece a aplicarse empieza a encontrarse con los primeros escollos que tienen que ver con la falta de coordinación entre sus preceptos y las normativas municipales. Un caso sintomático es el de San Sebastián, ciudad turística por excelencia del País Vasco, en la que el 76% de la oferta comercializada por empresas legales en la ciudad y dadas de alta en el Gobierno Vasco no está cumpliendo la normativa municipal de la llamada primera planta.

Los expertos ya advirtieron antes de la aprobación de la Ley por parte del Parlamento Vasco, (legislación que tiene el respaldo del PNV, EH-Bilbu y el sí más titubeante del PSE), que el Plan General vigente es el principal condicionante que impide en la actualidad la legalización de esta figura de alojamiento, la del apartamento turístico. Porque, aseguran, toda la ordenación nació amparada desde un punto de vista restrictivo, con previsiones que no se han cumplido y que en muchos casos resultan insalvables.

Así las cosas, parece que quienes no consiguen tener licencia no lo hacen por dejadez, desidia o por un afán de ocultación de datos. Ese mar de dificultades que exige la admistración les resulta demasiado complejo para poder legalizar pisos que están incluidos en los listados del Gobierno Vasco, incluso en los que existían antes de la puesta en marcha de esta nueva Ley.

La primera planta

La obligatoriedad de que estos pisos estén situados en la primera planta de los edificios residenciales es el elemento más polémico de la ordenanza urbanística propia de San Sebastián y, precisamente el punto que solo cumple el 24% de los pisos turísticos de la ciudad que están gestionados por empresas explotadoras, es decir, los que en principio están registrados y cumplen con todos sus deberes fiscales. En total, según los datos más actualizados, los de la Sociedad de Fomento del Ayuntamiento de San Sebastián, 2.215 entran dentro de este grupo.

¿Qué es la llamada 'condición de la primera planta'? Es una de las condiciones que, al parecer, son más difíciles de cumplir en un ámbito como el guipuzcoano y el donostiarra. Se autoriza el uso hotelero de una vivienda en la planta baja cuando se proyecte con carácter autónomo ocupando exclusivamente esta altura.

Otra opción es que esos pisos estén en la primera planta con una superficie igual o inferior a 250 metros cuadrados o con dimensiones superiores en este último caso siempre que esta vivienda disponga de acceso independiente al resto de la edificación. La tercera opción para que la vivienda se legalice es que si está ubicada en plantas altas no exista por debajo de ellas vivienda o residencias colectivas.

El caso es que a diferencia de lo que sucede en el Mediterráneo y en otras zonas turísticas, en San Sebastián o en otras localidades de Gipuzkoa es raro que los apartamentos turísticos se agrupen en una sola edificación, una distinción que en Cataluña, por ejemplo, se tiene muy en cuenta a la hora de establecer y fijar condiciones. La mayoría son viviendas vacacionales, aquellas que se ofrecen de forma independiente aunque, como la norma prohibe que se arrenden de una en una, la mayoría de los propietarios apuesta por integrarlas en las ofertas conjuntas de una empresa.

Primer objetivo

Pero, además, la capital guipuzcoana dispone de 2.424 pisos no reglados, aquellos que se ofertan en plataformas de internet o con anuncios de particulares. Son, en principio, el objetivo de la nueva Ley, que busca sacar a la luz estas viviendas, tanto para garantizarse que cumplen sus obligaciones fiscales como para que cumplan con todas las garantías hacia los clientes con los que formalicen el contrato.

El informe con el que trabaja el Ayuntamiento de Donostia, el elaborado por la Sociedad de Fomento, incide en la importancia que tiene el censo de alturas para determinar cómo podrán integrarse las viviendas turísticas donostiarras en la nueva Ley. «El dato es de gran importancia por la situación de limbo legal que existe entre el Gobierno Vasco y el Ayuntamiento de San Sebastián, porque solo el 24% se encuentra en la primera planta, tal y como exige el Plan General, máximo instrumento de ordenación urbanística. Y eso teniendo en cuenta que el 91% de los pisos están en edificios y el 56% de ellos en el Centro y en Gros».

Todo indica que la normativa de la primera planta podría cambiarse mediante una modificación del Plan General para no dejar fuera de la ley a más de 2.000 apartamentos. De hecho, así lo aconseja el informe encargado por Fomento para radiografiar el volumen de pisos turísticos que se ofertan en Donostia. No parece que la exigencia tenga demasiado que ver ni con la calidad que se ofrece a los clientes, ni con la fiscalidad y tampoco es una condición que se exija en otras ciudades en las que la oferta de apartamentos turísticos está consolidada.

En vigor

El caso es que la Ley de Turismo entra hoy en vigor con el objetivo de regular tradicionales y nuevas formas de alojamiento turístico en auge, como los apartamentos para estancias cortas y el alquiler de habitaciones. La norma «busca una oferta turística de calidad y protege a usuarios y sector en igualdad de competencia», defiende el propio Gobierno, después de más de una controversia, incluso, con la Autoridad Vasca de la Competencia.

Se pretende regular todas las figuras de alojamiento turístico, desde las más tradicionales (hoteles, pensiones y casas rurales) hasta estos emergentes apartamentos turísticos, las habitaciones en casas de particulares, los llamados Bed & Breakfast e incluso los alojamientos en casas rodantes o cabañas en los árboles. No hacerlo podría conllevar multas de hasta 600.000 euros.

Entre las novedades de la ley figura la obligación de que toda persona que gestione un alojamiento para uso turístico presente la correspondiente declaración responsable en la que acredite cumplir los requisitos para esa actividad. También conllevará que las viviendas de uso turístico dejarán de regirse por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

No se podrán alquilar viviendas sin haber presentado previamente la declaración responsable de inicio de actividad turística ante la Administración de Euskadi.