Cooperativa de viviendas: qué es y cuáles son sus ventajas

Consisten en agrupaciones de personas que comparten la necesidad de una vivienda y se unen para acceder a ella mediante la autopromoción, en las mejores condiciones de calidad y precio posible. La nota característica de una cooperativa es la ausencia de ánimo de lucro, ya que su finalidad es la adquisición de una vivienda a estricto precio de coste. Las cooperativas cumplen con la función social de posibilitar el acceso a la vivienda de la población más vulnerable, pero son igual de legítimas las que se agrupan para acceder a proyectos que les saldrían un 10-15% más caros.

Para ser cooperativista no hay requisitos extraordinarios ya que cualquier persona física, mayor de edad, que precise viviendas para sí o sus familiares, puede serlo. Lo que sí que está muy regulado, sobre todo buscando la seguridad de los socios cooperativistas, es el funcionamiento de las propias cooperativas como entidades jurídicas.

La nueva Ley de Cooperativas de Euskadi, aprobada en diciembre de 2019 y en vigor desde enero de 2020, es muy garantista hacia los miembros que las componen y ha generado una serie de barreras de entrada al intrusismo que se había detectado en el sector. Aspectos más regulados como los requisitos para la constitución de las mismas, sus Estatutos, la inclusion de la figura obligada del letrado asesor que debe dar el visto bueno a muchos de los contratos que firma la cooperativa, el papel tanto de las asambleas de socios como de los consejos rectores, han ayudado a la profesionalización del sector.

Destacaríamos tres.

-Precio: La ausencia de ánimo de lucro al no aplicarse el beneficio de promotor y la optimización de los recursos disponibles, hace posible la adquisición de la vivienda a precio de coste.

-Seguridad: La solvencia de todos y cada uno de los socios cooperativistas garantiza la obtención de la financiación necesaria, asegurando de esta manera el inicio y sobre todo la finalización del proyecto.

-Participación: El socio participa en la toma de decisiones y controla que éstas se lleven a cabo, lo que hace que gestione la que probablemente sea la mayor inversión de su vida.

En las promociones cooperativas son los propios socios cooperativistas los promotores del proyecto inmobiliario y, por tanto, asumen el riesgo que ello conlleva. En la práctica, este riesgo se diluye debido a tres factores:

-Gestoras: La figura clave que juegan las gestoras de cooperativas de Vivienda por su experiencia, profesionalidad, rigor y saber hacer. Es, por tanto, importante conocer qué gestora está detrás de la cooperativa, pues sobre su gestión del proyecto inmobiliario como del colectivo de socios pivotará el éxito de la cooperativa. Afortunadamente, Euskadi, cuna de numerosas y exitosas cooperativas, cuenta también con Gestoras de Cooperativas con una dilatada y contrastada experiencia, en las que poder depositar la confianza para la gestión de los proyectos inmobiliarios.

-Condiciones: Las condiciones exigidas por las entidades financieras que conceden los préstamos promotor para poder desarrollar los proyectos, como por ejemplo un elevado porcentaje de pre-ventas de entre un 80-90% y unos análisis de solvencia económica de los futuros socios cooperativas que garantice la capacidad de éstos para poder cumplir con los calendarios financieros previstos, refuerzan la cooperativa en su conjunto.

-Bizikoop: Pertenecer a la Federación de Cooperativas de Vivienda de Euskadi. Muchas de las cooperativas de vivienda gestionadas por las principales gestoras de Euskadi son miembros de la misma y por tanto funcionan con sus estándares de profesionalidad, transparencia, participación y sobre todo cumplimiento estricto de la Ley.

No hay un precio establecido, pues cada proyecto en función de sus peculiaridades tiene el suyo, pero sí podríamos decir que normalmente el precio de venta de una vivienda en regimen de cooperativa frente al de una del mercado libre, estará en torno a un 10-15% más barato.

Lo que se viene contrastando en los últimos años es que el regimen de cooperativa, que historicamente ha venido jugando un papel fundamental en la promoción de vivienda pública, está también muy presente en el mercado de vivienda libre, incluso en el de lujo, y prueba de ello son los importantes y emblemáticos desarrollos ya entregados o en construcción que podemos ver tanto en las distintas capitales vascas como en numeros municipios.

Y eso ha sido posible por la confianza que las personas con necesidad de vivienda han depositado en las diversas gestoras de cooperativas que operan en Euskadi. Recientemente, hemos podido ser testigos de un nuevo paso en el papel social de acceso a la vivienda de los colectivos demandantes de vivienda pública protegida que cumple el regimen de cooperativas: la promoción de 109 viviendas en Cesión de Uso en el barrio de Txomin-Enea, en Donostia.