Arrasate, municipio donde más subió en 2022 el precio de la vivienda de segunda mano en toda España

Tradicionalmente, San Sebastián es el municipio guipuzcoano que presenta los precios más elevados en materia de vivienda. Al peso de ser la capital se le suman las peculiaridades de la ciudad, de tamaño medio, con mucha demanda y poca oferta, donde las zonas más cotizadas distorsionan la media y la colocan siempre en los puestos altos de este tipo de listas. Según la misma fuente, el precio de la vivienda de segunda mano en Donostia subió un 7,42% en el último año, la mayor de las tres capitales de Euskadi. En cuanto al precio, con 5.679 euros por metro cuadrado en diciembre de 2022, San Sebastián fue la capital de provincia más cara de España. Zarautz ocupa, por su parte, la sexta plaza en el ranking estatal con 5.201 euros por metro cuadrado.

¿Pero cuáles son las causas que explican ese espectacular aumento en Arrasate? Desde el propio ayuntamiento de la localidad, requeridos por DV, se muestran «cautelosos» por las cifras del informe, ya que se «desmarcan de forma notoria» de las ofrecidos por otros portales inmobiliarios, más modestas. Con todo, las mismas fuentes subrayan que su municipio es de tamaño medio (22.000 habitantes), pero cuenta con una universidad (Mondragón Unibertsitatea), una industria «importante», hospital comarcal público (OSI Debagoiena), así como sendos hospitales dedicados a la atención sanitaria y para el tratamiento y cuidado de personas con enfermedad mental, retraso mental y enfermedades neurodegenerativas (Hospital San Juan de Dios y Hospital Aita Menni). Unos servicios que hacen «atractivo» Arrasate, remarcan, y que podría ser una de las razones que explicara la revalorización del mercado.

Pero en la localidad del Alto Deba, lejos de fomentar actitudes especulativas, asumen que cuentan con una «débil» oferta del mercado de alquiler. Por eso, el año pasado impulsaron, junto con el Gobierno Vasco, un catálogo de vivienda en alquiler en régimen de VPO. En este sentido, y entre otras actuaciones, destacan una promoción de 184 viviendas, de las cuales 63 son en régimen de compraventa y 121 en régimen de alquiler en el ámbito de Cerrajera. En San Andres Berri se van a destinar 6.000 m2 a viviendas VPO (más o menos 60 viviendas) y 5.500m2 (más o menos 55 viviendas) para viviendas tasadas. Y se están impulsando 120 viviendas libres en San Andres, 80 en Legarra y 69 en Garaia.

Ferrán Font, director de Estudios de Pisos.com, incide en que estos mercados tan locales tienen variaciones de precios «muy importantes, porque un cambio relativo en lo cuantitativo puede ser importante en lo cualitativo. Depende del equilibrio entre demanda, oferta, el precio desde el que se parte en el cálculo...». El portal trabaja, generalmente, con medio centenar de inmuebles para realizar estas estadísticas sobre cada localidad, lo que implica que en municipios pequeños las medidas suban o bajan de forma importante con un puñado de variaciones. «Por ejemplo, ha podido pasar que en 2022 se vendieran en Arrasate las cuatro casas más baratas que había en el portal y hayan entrado ahora otras tantas de un precio más elevado». Finalmente, Font considera que esa subida registrada demuestra que Arrasate suscita «interés» y también que su oferta es «baja».

Volviendo al informe de Pisos.com, en el último mes del año pasado San Sebastián (1,70%) fue la única capital vasca que creció. Bilbao (-0,09%) registró el recorte más contenido de España y Vitoria (-1,41%) arrojó el sexto descenso nacional más intenso. En cuanto a los municipios vascos, Muskiz (9,31%), en Bizkaia, arrojó el mayor ascenso trimestral del país. La cuarta caída más intensa del país en este periodo fue la de Zuia (-8,62%), en Álava.

«Ponemos punto y final a un año en el que la vivienda usada en España se ha encarecido, pero con unos porcentajes al alza interanuales que se han movido entre el 3% y el 6%, muy alejados de los picos de inflación, incluso de dos dígitos el pasado verano, que ha registrado la economía en general», resume Ferran Font, director de Estudios de pisos.com. El experto considera que a lo largo del ejercicio que ha quedado atrás, «la compraventa se ha comportado de forma excelente, y su extraordinario dinamismo solo se ha visto truncado en los últimos meses por las subidas de los tipos de interés y, en consecuencia, de los préstamos hipotecarios, así como por la tendencia de la sociedad hacia la contención del gasto en momentos de inflación».

Font indica que «esa inclinación al ahorro que siempre motivan las dificultades económicas retrasará las decisiones de compra, lo que ayudará a moderar los precios». En cualquier caso, el portavoz del portal inmobiliario descarta cualquier descenso abrupto: «En las grandes ciudades reinará la estabilidad, dado que la obra nueva es escasa y la segunda mano recoge la tensión que vive este mercado», comenta Font, añadiendo que «habrá que ir a buscar oportunidades saliendo de los núcleos urbanos, en lugares donde haya más oferta y menos presión de la demanda».