Los alquileres «de hasta 11 meses» se disparan en zonas tensionadas para esquivar el tope de precios

Se trata del contrato de alquiler «de hasta 11 meses», una alternativa hasta ahora dirigida a un nicho concreto de inquilinos que necesitan alojarse más tiempo que el que se pasa en un establecimiento turístico pero que no necesitan un alquiler estable (profesores, estudiantes...). Las nuevas condiciones regulatorias han hecho que este tipo de contrato se esté implantando de forma masiva en Cataluña, la única comunidad que en el momento actual tiene aprobados oficialmente por el Gobierno municipios tensionados (141, entre ellos las cuatro capitales de provincia)y, por tanto, donde ya es de aplicación el Índice de Precios de Referencia del Alquiler que elabora el Ministerio de Vivienda.

Este índice es el que se utiliza para topar los precios de los alquileres en las zonas tensionadas a aquellas viviendas que salgan por primera vez al mercado (en realidad que no hayan estado alquiladas en los cinco años anteriores) y para los pisos propiedad de los llamados grandes tenedores. Esto es, personas o entidades que posean cinco o más propiedades en el mismo área. En ambos casos, el precio que el propietario puede pactar con su inquilino no podrá exceder el límite superior del rango establecido por el Gobierno.

Los arrendadores con menos de cinco pisos no están sujetos a ese límite, como tampoco las viviendas ubicadas en zonas no tensionadas, ni las que se alquilan por temporada. Es esta última salvedad la que permite a grandes propietarios de zonas tensionadas recurrir a esta posibilidad legal para esquivar las restricciones de la norma a los alquileres de larga duración.

Un vistazo a los portales inmobiliarios más utilizados basta para percatarse de que en Cataluña, y especialmente en Barcelona, abundan las ofertas de alquiler «de temporada» en los que se especifica que el periodo máximo del contrato es de once meses. Eso sí, varios añaden que son once meses «prorrogables por otros once».

Es lo que establece la normativa local vigente, donde el alquiler vacacional, como el de los pisos turísticos, no puede superar los 31 días. Entre 32 días y once meses se considera alquiler «de temporada», y a partir de un año, de larga duración y, por tanto, sujeto a las limitaciones de la Ley de Vivienda, la que estos arrendadores eluden con esta maniobra.

Algunos estudios calculan que el alquiler de entre 32 días hasta 11 meses copa ya el 90%de la nueva oferta de alquiler en la Ciudad Condal y el 40% de los arrendamientos activados desde que la ciudad es oficialmente zona tensionada, el pasado 16 de marzo.

La traslación de ofertas de alquiler estable a temporal había sido anticipada por los expertos del sector inmobiliario durante la elaboración de la ley y una vez aprobada esta. Alegan que las restricciones que impone a los arrendatarios a la hora de fijar el precio del alquiler, su actualización, y las protecciones añadidas que incorpora para los inquilinos, aún en caso de impagos, genera inseguridad en los propietarios, hace perder atractivo al alquiler y expulsa viviendas del alquiler estable para pasarlas al estacional o a la venta.

El tope a las rentas de alquiler en las zonas tensionadas viene fijado por el Índice de Precios de Referencia del Alquiler. Su objetivo es aportar un baremo que sirva de referencia para los alquileres en todo el país, y que ese rango de precios se sitúe por debajo de lo que ahora piden los propietarios, forzando así una rebaja generalizada de las rentas que ahogan a miles de inquilinos e impiden acceder a una vivienda a otros tantos.

Entró en vigor en marzo como una de las medidas nucleares de la Ley de Vivienda. Para las zonas no tensionadas aspira a servir como orientación para arrendadores e inquilinos a la hora de pactar un precio, aunque no obliga a nada. En las tensionadas, es el que establece el tope de precios.

Con motivo de la declaración esta semana de Errenteria como primer municipio vasco tensionado, y a la espera de que lo corrobore el Gobierno en diciembre o enero, y de que las haciendas de Gipuzkoa, Álava y Bizkaia faciliten al Ministerio los datos que necesita para establecer los índices de referencia en Euskadi, aún no disponibles, DV ha querido pulsar si en el resto del Estado existe paralelismo entre los precios que se manejan en la oferta actual y los que establece el índice.

Para ello basta comparar las rentas que se piden para un piso determinado en los portales inmobiliarios, con los que establece el indicador gubernamental. En un rastreo aleatorio por diferentes comunidades y tipos de vivienda, se comprueba que, como norma general, los precios de referencia que dicta Vivienda son entre un 25% y un 60% inferiores a los que se reclaman en las ofertas en las zonas no tensionadas.

Es el caso, por ejemplo, de un piso de 62 metros cuadrados en el céntrico barrio madrileño de La Latina. En buen estado, primera planta y con ascensor, el alquiler solicitado es de 1.205 euros mensuales. Según el índice del Gobierno, la renta de ese mismo piso debería oscilar entre 521,17 y 713,61 euros. Es decir, entre un 40% y un 56% menos de lo que se pide.

La herramienta disponible en la web de Vivienda (https://serpavi.mivau.gob.es/) para conocer los precios de referencia permite valorar cada caso concreto, pues pide la dirección del piso, y el resultado final depende de parámetros como la ubicación, estado de conservación, año de construcción, certificación energética, si tiene o no ascensor, aparcamiento... El Gobierno emite un certificado informativo con las características de la vivienda y los precios de referencia, documento que el inquilino puede usar a su favor.

En el caso de Madrid, al no ser zona tensionada, esos baremos son meramente orientativos, no obligan a nada.

En zonas tensionadas, como Barcelona, ambos precios sí están más próximos, aunque no está claro si es porque los segundos han bajado arrastrados por los primeros, o es que como dentro de los trabajos para declararse zona tensionada hay que realizar un estudio de la situación real del mercado, las referencias son más actualizadas y certeras.

Así, para un piso de 79 m2 en el céntrico barrio de Sants de Barcelona, el Gobierno fija un precio de referencia de entre 979,9 y 1.377,4 euros mensuales, una diferencia notable frente a su equiparable de Madrid. En este caso se pide una renta 1.350 euros, dentro del rango. Se entiende que el arrendador es un gran tenedor.

También en Cataluña y en otra localidad tensionada, esta vez del interior de Tarragona, Mora la Nova, vuelve a producirse un desajuste al ser el alquilador, presuntamente, un pequeño propietario no sometido al tope de precios. Una masía de 100 m2 se oferta por 700 euros mensuales, frente a un baremo oficial de entre 322,6 y 500,5.