Los ayuntamientos de Gipuzkoa reactivan el impulso a la VPO ante la escasez de vivienda

Los máximos mandatarios de las tres mayores ciudades de Gipuzkoa, San Sebastián, Irun y Errenteria, analizan para DV las situaciones particulares de sus respectivos municipios, los motivos por los que las tres localidades han decidido declararse zona tensionada en materia de alquiler, y sus proyectos residenciales para el futuro próximo. Eneko Goia (PNV), Cristina Laborda (PSE), y Aizpea Otaegi (EH Bildu) comparten que «algo hay que hacer», entre ello facilitar suelos y procesos. Solo estos tres municipios tienen en cartera cerca de 10.000 nuevas viviendas durante la próxima década. Son 5.000 en San Sebastián, 3.000 en Irun y 1.200 en Errenteria.

La situación actual deriva de la crisis de 2007 y 2008 y de la tensión que provocan cambios sociales como la disminución de las unidades de convivencia al tiempo que aumenta la población. En el caso de Donostia, el Plan General de 2010 se hizo manejando unas variables que enseguida quedaron superadas por la nueva realidad. La pandemia del Covid tampoco ha ayudado y lo cierto es que la construcción o creación de vivienda no ha acompañado el aumento de la demanda. Además, el crecimiento económico y la creación de empleo impulsan más la demanda, especialmente en zonas urbanas en las que se concentra actividad. La oferta inmobiliaria reacciona muy lenta porque es un producto que tarda mucho en producirse y ponerse en servicio. Uno de los principales problemas es que el sistema urbanístico que tenemos es muy complejo y tiene muchas fases y controles, lo que genera una burocracia excesiva que eterniza los expedientes. Nos adheriremos sin dudar a cualquier reformulación del sistema urbanístico que lo agilice.

Puede ayudar a solventar el problema de acceso a la vivienda y de regulación de alquileres. Su eficacia, en cualquier caso, está por ver. Los últimos informes señalan una contradicción: limitan la subida de precios, e incluso los rebajan en algunos casos, pero saca un tercio de las viviendas del mercado de alquiler, que pasan a ser de alquiler temporal. En cualquier caso, el objetivo es crear condiciones que permitan el acceso a una vivienda digna a precios asequibles para amplias capas de la población, sin olvidar a la clase media, la gran olvidada en las políticas de vivienda. El control de alquileres no debe ser un fin en sí mismo, sino una herramienta más que debe usarse en coordinación con otras como: marco estable que incentive la oferta, beneficios fiscales, garantías jurídicas y avales, y otros. Quien diga que limitando los precios en el BOE al día siguientes se acabó el problema, o es un ignorante o pretende engañar a la gente.

Fomentar nueva construcción. Los poderes públicos podemos ser más activos en la construcción de vivienda y en otras fórmulas como la segregación de viviendas ya existentes o el cambio de normativa para facilitar aún más la conversión de locales en viviendas. Apostamos por la colaboración con otras instituciones, como el Gobierno Vasco, y esperamos poder ver compromisos concretos para la construcción de vivienda, algo que en la última década hemos echado de menos. Planteamos desde hace tiempo una simplificación y agilización de la posibilidad de permitir segregaciones de viviendas grandes.

Unas 5.000, de las que más de 1.200 (más del 20%) se han generado por segregaciones de viviendas existentes, y queremos que esa tendencia se acentúe. Los principales ámbitos en los que se ha conseguido actuar en los últimos años son Txominenea, Jolastokieta en Altza, El Pilar o el nuevo barrio de San Bartolomé.

En absoluto. No forma parte de la filosofía ni de la estrategia de Donostia, que en los últimos años ha aumentado su población, y ahora está en su máximo histórico (189.000). Además, hay supuestos en los que la ampliación del parque de viviendas no implica un incremento equivalente en población; por ejemplo, con la emancipación de jóvenes dentro de la ciudad.

Tenemos los ámbitos perfectamente identificados: Playa de Vías de Easo, Morlans, Cuarteles de Loiola, Riberas, Rodil, Jolastokieta, Auditz Akular, Txominenea II, Antzieta... Estamos hablando de desarrollos que podrían aportar del orden de 5.000 viviendas de nueva planta.

En estos momentos hay varios desarrollos en marcha: Añorga, Ciudad Jardin, El Infierno y Martutene suman más de 1.100 viviendas ya en construcción. A esto hay que sumar otras promociones más pequeñas que elevan la cifra total a unas 1.200.

La situación actual no obedece a un único elemento. Es consecuencia de un cúmulo de factores. Uno tiene que ver con el crecimiento de la ciudad en número de habitantes, por lo que ha de crecer igualmente en el número de viviendas construidas. También sucede que antes vivían más personas por vivienda, lo que deriva en que para un mismo número de habitantes se necesitan más alojamientos. En el caso de Irun se suma que han llegado personas procedentes de otros municipios con la vivienda más cara.

Cuando hablamos de la zona tensionada siempre se pone el foco en el tope a los precios del alquiler. Desde luego es una medida, pero lo importante es que hay que aumentar el número de viviendas en la localidad. Por ello es importante el plan que hemos aprobado unido a la petición de declaración de zona tensionada en la que marcamos, entre otras acciones, la promoción de más de 1.000 viviendas en tres años.

La declaración de zona tensionada lleva implícita la promoción de VPO, apostando preferentemente por el alquiler; un mayor control de los alojamientos turísticos; planes de rehabilitación del parque existente con incentivos fiscales y ayudas específicas a comunidades y particulares; o ayudas a la emancipación de jóvenes y a colectivos con dificultades para el pago del alquiler, entre otras, También mantendremos la ordenanza que desde 2006 regula la conversión en viviendas de locales situados en planta baja o entreplanta.

El Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Irun aprobado en 2015 habilitó una capacidad residencial de 7.353 viviendas, de las que el 48% eran de promoción libre y el 52% de protección pública. De estas últimas el 41% eran VPO y el 11%, tasadas. Es cierto que estas previsiones han ido modificándose con la aprobación de los distintos instrumentos de ordenación, pero el resultado es que a día de hoy podemos desarrollar todavía más de 2.800 viviendas protegidas que, si atendemos a la comparativa con otros municipios, hacen de Irun la cuarta ciudad vasca con mayor capacidad residencial de vivienda asequible, solo por detrás de las tres capitales, San Sebastián, Bilbao y Vitoria.

Para nada. Somos de los municipios donde más ha aumentado la población y nos parece una clara muestra del dinamismo de la ciudad. De hecho, consideramos ese crecimiento muy positivo.

Solo de vivienda pública hay previsto promover 3.062 nuevos pisos durante los próximos diez años, a los que habrá que añadir los que se edifiquen de iniciativa privada. De estos, 878 (872 VPO y 6 tasadas) prevemos lanzarlos en los próximos tres años, mientras dura la declaración de zona tensionada, una vez que esta sea aprobada. Son 612 en San Miguel-Anaka, 99 en Lastaola, 63 en Korrokoitz, 60 en Alei y 38 en Mendipe, donde también está previsto que vayan las seis viviendas tasadas.

Para dentro de 5 años están proyectadas otras 268 en San Miguel-Anaka, y para dentro de diez, otras 1.498 VPO, 388 tasadas y 24 alojamientos dotacionales. Esto es, otras 1.910.

De estas últimas, 667 se proyectan en Txenperenea, 329 en Blaia, 323 en Matxalagain, 290 en Gal-Avenida de Iparralde, 135 en el entorno de la estación, 96 en López de Becerra, 36 en el centro de Ventas, 26 en Aldapeta y 8 en Gazteluberri.

En el marco de la declaración de zona tensionada, y una vez que esta sea aprobada, durante los próximos tres años está previsto desarrollar 1.002 viviendas hasta 2027. A las 872 VPO ya señaladas habrá que sumar 96 alojamientos dotacionales en Alberto Larzabal (43), el edificio de Emigración (31) y Larreandi (22), así como otras 34 VPO que saldrán de la rehabilitación de edificios de titularidad municipal para su puesta en alquiler. Son 20 en Lucas de Berroa y 14 en los portales 7 y 9 de la calle Mayor.

(sin respuesta)

En el caso de Errenteria, a las cuestiones generales que afectan al conjunto de municipios se añade la presión que genera San Sebastián en las localidades de su entorno, como la nuestra. Somos el municipio que más jóvenes recibe de Donostia, lo que tensiona nuestro parque de vivienda. Por la cantidad de gente que viene procedente de la capital y porque suelen tener una mayor capacidad de renta, que impulsa los precios al alza.

Ante todo queremos ofrecer certezas a las personas que viven de alquiler, para que no se vean indefensas ante un precio que aumenta en base a una lógica de mercado brutal. Al mismo tiempo, queremos limitar la presencia de inversores y proteger la función residencial del parque de vivienda. Algunas de las inmobiliarias del municipio ya observan un cambio interesante: antes de la declaración, muchas de las viviendas que se ponían a la venta eran adquiridas por inversores. Ahora están dejando de comprar en Errenteria y ello está posibilitando que sea gente joven del municipio la que adquiere esas viviendas. La moratoria de las licencias para pisos turísticos es posible que también haya acompañado este cambio de dinámica.

La declaración de zona tensionada es una medida coyuntural y es imprescindible acompañarla de otras para responder al reto de la vivienda desde una visión integral. Estas medidas las hemos recogido en un Plan de Vivienda a tres años trabajado y consensuado con el Gobierno Vasco. Contempla iniciativas como ampliar el parque, incluyendo más viviendas públicas y de alquiler, potenciar las medidas de movilización de pisos vacíos, desarrollar medidas de rehabilitación del parque de vivienda existente, reforzar los sistemas de ayudas y limitar el uso turístico de las viviendas. Todas ellas están en desarrollo.

Un total de 456, lo que ha incrementando nuestro parque en un 3,7% respecto al que existía en 2010. Este aumento ha sido concordante con la escasa variación poblacional del municipio. El 17% de las viviendas construidas en este tiempo han sido públicas. Hay que remarcar también que la ordenanza que permite el cambio de uso de locales comerciales a viviendas en ciertos lugares ha aportado un número importante de viviendas. Desde que se aprobó en 2004, se han incorporado así más de 620 viviendas sin tener que hacer nuevos desarrollos.

La crisis financiera de 2008 paralizó y ralentizó el mercado inmobiliario. Hay desarrollos aprobados en el Plan General de 2004 que no se han desarrollado porque los promotores no los han impulsado. En cualquier caso, estos últimos cinco años se han desarrollado Esnabide y Altzate, donde se han cedido al Gobierno Vasco las parcelas municipales para que construya vivienda pública. Esperamos que se construyan sin mucha demora. No obstante, tan importante como construir más vivienda es movilizar el parque de vivienda vacía (reducido en Errenteria), proteger el uso residencial frente a otro tipo de usos, o mantener en buen estado el parque actual. En el ámbito de la rehabilitación es mucho lo que se ha hecho y ha sido muy importante la colaboración con las comunidades de vecinos y particulares.

El Plan General de Ordenación Urbana está en revisión, pero en el avance se propone la creación de unas 1.200 nuevas viviendas en los próximos años, el 54% de ellas públicas. Pasaríamos de las 723 viviendas públicas actuales a 1.371. El plan recoge desarrollos como el de Gamongoa, con más de 600 viviendas.

En estos momentos el principal ámbito que se está desarrollando es el nuevo barrio de Altzate, con la construcción de 202 nuevas viviendas. Por lo demás, hay otras 25 en construcción en el casco urbano de Errenteria, siete de ellas en el casco histórico.