El precio del alquiler en Gipuzkoa bate récords en pleno debate sobre las zonas tensionadas

Estas cifras proceden de la última Estadística del mercado de alquiler (EMAL) que el departamento vasco de Vivienda publica trimestralmente y que, en esta ocasión, recoge los datos de las fianzas de alquiler depositadas ante el Gobierno Vasco hasta junio de 2023, con ese mes incluido. La EMAL está considerada el informe que mejor refleja la situación del alquiler de vivienda libre en Euskadi porque se basa en contratos firmados y registrados de forma oficial, aunque al mismo tiempo suele tardar en constatar algunas tendencias. La última entrega, sin embargo, permite observar que la entrada en vigor el pasado mayo de la ley estatal de Vivienda ha provocado dos consecuencias inmediatas en Gipuzkoa: los alquileres han seguido subiendo hasta alcanzar máximos históricos y, en el segundo trimestre del año pasado, se produjo un sorprendente bajón de los contratos firmados en el territorio, con casi 300 fianzas menos que la media de los trimestres precedentes.

En los últimos meses, los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Gipuzkoa ya habían advertido de que la mera aprobación de la ley estatal de Vivienda no había contenido el alza de los precios del alquiler –a la espera de que el desarrollo legal que depende de cada comunidad autónoma logre embridarlo en el futuro– y que incluso había tenido un efecto pernicioso al sacar del mercado del alquiler de larga duración un buen número de pisos por las «incertidumbres» que la nueva ley genera en algunos propietarios, como los topes a las subidas anuales de los alquileres. La última estadística publicada por el Gobierno Vasco viene a poner cifras a esas sensaciones.

En el segundo trimestre de 2023, justo cuando entró en vigor la ley de Vivienda, el Gobierno Vasco registró en Gipuzkoa 1.652 contratos de alquiler, cuando la media de los cinco trimestres anteriores estaba en 1.935. Se rompió, además, una tendencia al alza de al menos un año. En Donostia se depositaron 535 fianzas cuando la media de los cinco trimestres anteriores estaba en 613. Por lo tanto, el bajón en la firma de nuevos contratos de alquiler fue evidente.

En lo que a los precios se refiere, Gipuzkoa sigue a la cabeza de Euskadi en los precios de sus alquileres en el mercado libre, con una media del total de 756,9 euros de los alquileres vigentes a junio de 2023, que son 27.884. Le siguen Bizkaia, con una renta media de 726,9 euros, y Araba, con 655,2 euros. La renta media de Euskadi queda así fijada en los 727,4 euros.

Pero esas cifras son sensiblemente mayores cuando se va al detalle de los contratos firmados en el último año que recoge la EMAL. Ahí se aprecia que Gipuzkoa ha registrado un aumento interanual del 4,2% en los alquileres hasta alcanzar una renta media de 795,1 euros en los contratos firmados en el segundo trimestre de 2023. Con respecto al trimestre precedente, el aumento es del 2,4%. Si se mira a los incrementos en el precio de la renta por metro cuadrado construido, la subida interanual es aún mayor y se eleva al 4,6%, hasta alcanzar los 10,2 euros/m2.

En dinero contante y sonante, estos incrementos en los alquileres suponen que la renta media de Gipuzkoa se ha encarecido en 28,9 euros en apenas seis meses, desde los 766,2 euros en los que se cerró el 2022 hasta los 795,1 euros que culminaron el primer semestre de 2023, últimos datos disponibles.

Las subidas constantes registradas en Gipuzkoa se reproducen también en San Sebastián, la capital vasca con los alquileres más caros con mucha diferencia respecto a Bilbao y, sobre todo, Vitoria. El precio medio de las rentas vigentes en Donostia es de 992,9 euros, pero los nuevos contratos firmados en el segundo trimestre de 2023 superaron los 1.000 euros y alcanzaron un promedio de 1.005,8 euros. El incremento interanual de los precios en la capital es del 3,6%, mientras que solo en los seis primeros meses de 2023 se produjo una subida del 3,2%. O lo que es lo mismo, la renta media se encareció en 31,9 euros, desde los 973,9 euros de finales de 2022 a los 1.005,8 de junio de 2023.

En lo que respecta al precio de la renta por metro cuadrado, Donostia se sitúa a la cabeza de Euskadi con 13,3 euros/m2, tras registrar un incremento del 4,4% en el último año.

La estadística de la EMAL ofrece información específica por barrios de las capitales vascas. En Donostia se aprecian diferencias importantes de las rentas del alquiler en función de la zona, que alcanzan los 370 euros de diferencia. Son los que van de los 1.111 euros de media que presenta la zona de Aiete-Lugaritz en los contratos de alquiler vigentes y los 741 euros del barrio de Martutene. Otras zonas de Donostia que están por encima de los 1.000 euros de renta de alquiler son Antiguo-Benta Berri-Ondarreta (1.072 euros), el Centro (1.065), Ibaeta-Berio-Igeldo (1.039) y Gros (1.012).

Las rentas que recoge la EMAL, a pesar de su tendencia alcista, siguen estando muy por debajo de las ofertas que se pueden encontrar en los escaparates de las inmobiliarias o en los portales de internet especializados en oferta inmobiliaria. En una comparativa reciente realizada por este periódico se constataba que las ofertas de internet se encontraban hasta un 60% por encima de las fianzas recogidas por el Gobierno Vasco, lo que en renta mensual se traduce en diferencias de hasta 600 euros.

Idealista, la plataforma que anuncia un mayor número de viviendas en alquiler en Gipuzkoa, acaba de publicar un balance de 2023 en el que apunta que el territorio ha registrado un incremento del 7,9% en los alquileres en el último año y eleva el precio del metro cuadrado hasta los 15,2 euros. Por su parte, San Sebastián encabeza las subidas entre las capitales con un 7,3%, lo que eleva el precio del metro cuadrado hasta los 16,8 euros.

El departamento vasco de Vivienda presentó el pasado 14 de diciembre un informe en el que se prevé que 20 municipios de Gipuzkoa –entre los que se incluyen cinco distritos de Donostia– cumplen los requisitos para ser declarados áreas tensionadas para el alquiler a la luz de la nueva ley estatal de Vivienda.