Entre las expectativas y la ansiedad

Hoy volvemos a vivir un mercado muy tensionado, dominado por precios muy altos y sobre todo con tasas de crecimiento elevadas. En algunas ciudades, aún con precios más bajos, estas tasas duplican o triplican el crecimiento de los salarios e impiden a muchos ciudadanos acceder a una vivienda en compra o en alquiler. Estamos viviendo un mercado dominado por estas expectativas de crecimiento que provocan la retención de viviendas por los potenciales vendedores y una fortísima ansiedad en los compradores que se ven abocados a una compra impulsiva, en muchos casos inconsciente, ante el temor de perder una vivienda y mañana tener que pagar más por otra peor.

El mercado inmobiliario es un mercado opaco determinado por una «asimetría informativa» muy acusada. La propia vivienda como objeto, sus características técnicas y la normativa que le afecta, las condiciones financieras, las obligaciones fiscales, la ITE, el certificado de eficiencia energética, etc. no están al alcance de la comprensión del común de los ciudadanos. Somos muchos los que hemos comprado una vivienda alguna vez en la vida, sin embargo, la gran mayoría tiene una experiencia muy baja o nula en el mercado. En la crisis de 2007, en la que muchas familias perdieron su vivienda, aprendí que un mercado inmobiliario mínimamente equilibrado debía basarse en operaciones de compraventa «conscientes e informadas» en el que el agente inmobiliario fuera el garante de esa transparencia informativa. En el contexto actual con un mercado dominado por la ansiedad y las decisiones marcadas por las expectativas esta prevención es imposible.

Tenemos un problema de precio, eso es evidente. Hay una oferta de viviendas, tanto en alquiler como en compraventa, muy escasa, también es evidente. Y está claro que hemos llegado hasta aquí por méritos propios, esto es innegable. Pero de esto, ¿debemos deducir que existe una escasez de viviendas en nuestras ciudades? ¿Debemos programar y construir miles de viviendas para desbloquear el mercado? Los más convencidos de la capacidad de autorregulación del mercado inmobiliario defienden la desregulación del suelo y su liberalización. Argumentan que si aumentamos la oferta produciendo miles de viviendas el precio bajará por el efecto del ajuste entre la oferta y la demanda en un mercado desregulado y liberalizado. El periodo entre 1998 y 2008 nos demostró todo lo contrario. En el Estado se construyeron más viviendas que en los tres grandes países de Europa juntos y se clasificaron y calificaron millones de hectáreas y el precio subió a tasas de doble digito hasta el año 2008. A lo largo de los años hemos confundido, con demasiada facilidad, «urbanismo» y «mercado inmobiliario». Quizá caminen en paralelo o uno detrás de otro, pero el urbanismo no puede ser un mercado ni el mercado inmobiliario puede diseñar el futuro de una ciudad y sus ciudadanos. La ciudad está construida sobre antiguas cicatrices que son aún visibles y con demasiada frecuencia sobre heridas mal cicatrizadas. Ese camino ya lo hemos transitado.

Mientras escribo este articulo me he entretenido en revisar las nuevas ofertas de vivienda obra nueva que se están construyendo y sinceramente no llego a intuir cual es el mecanismo del que se está dotando el mercado para corregir el precio y para que el mercado libre deje de expulsar familias solventes al mercado cautivo de la vivienda pública.

Que el urbanismo necesita un meneo, sin duda. Un plan General no puede tardar en hacerse más que una estación orbital interplanetaria. No pueden existir todavía municipios con planeamiento de los años 90 y menos si estos pertenecen a las áreas metropolitanas más tensionadas. Pero quizá también debamos buscar los problemas del mercado en otros rincones polvorientos.

Por cierto, mis amigos, con carreras consolidadas, no podrían comprar la vivienda en la que viven, pero sí podrían acceder a una vivienda pública de precio tasado. ¡Ironías del mercado!