Una sentencia anula la licencia de obra del hostel del paseo de Arriola y otorga la razón a los vecinos

El juzgado de lo contencioso-administrativo número 3 de San Sebastián ha dado la razón a las dos comunidades de vecinos del paseo de Arriola 15-17 y 19-21 y al Ayuntamiento en el litigio abierto con la empresa Liderko Hostel, SL, promotora del hostel del paseo de Arriola, sobre la licencia de obra mayor y de primera utilización para abrir este albergue de 26 habitaciones y hasta 221 camas que, aunque terminado, jamás ha llegado a recibir huéspedes en la zona de Pakea.

El juez encargado del caso, en una sentencia fechada a 12 de febrero, sobre la que cabe recurso de apelación, anula la licencia de obra mayor, otorgada por el Departamento de Urbanismo del consistorio el 10 de julio del año 2021 y que fue solicitada para la rehabilitación del local y su transformación como albergue en el paseo de Arriola 15-21. Y lo hace porque en el proyecto básico de la obra presentado por la promotora la planta en la que se iba a desarrollar la actividad de hospedaje se definió como planta baja. La empresa justificó el cumplimiento de las condiciones de planta baja exigidas por el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) para el uso de hospedaje. Sin embargo, el juez explica en su auto que procedía examinar si dicha calificación se ajustaba al precepto señalado. La empresa en su contestación a las demandas presentadas reconoce expresamente que no las cumplía cuando la licencia fue solicitada. La consecuencia de la no consideración de la edificación como planta baja, en los términos marcados por el PGOU, es lo que imposibilita autorizar un uso de hospedaje, pues incumpliría el requisito del artículo 59.2.1 E b) de dicho plan general.

Los vecinos de los cuatro portales afectados llevan denunciando este caso desde hace dos años y medio. Siempre han defendido que las obras acometidas en su edificio no cumplen los criterios fijados por el PGOU al situarse el establecimiento en un semisótano. Para defender sus derechos, encargaron dos estudios periciales que concluyeron que la actividad propuesta «no es permisible» con las características del local, de 2.674 metros cuadrados.

Cuando Urbanismo concedió el permiso de obra mayor en 2021 lo hizo sobre la consideración de una planta baja sustentada en los planos aportados por los promotores, que entre otros extremos, justificaron el cumplimiento de un porcentaje del perímetro superior al 60% de los parámetros señalados por el artículo 55 del PGOU. Un año después, tras las quejas y denuncias vecinales, la dirección de Urbanismo Sostenible solicitó a una empresa especializada el levantamiento taquimétrico de la planta y el terreno perimetral del local. Del análisis de los planos elaborados por la empresa, así como del informe de la arquitecta municipal emitido a la vista de su contenido, se llegó a la conclusión de que los datos reflejados en los planos del promotor «no se ajustaban a la realidad y no se alcanza el citado porcentaje del 60% perimetral exigido».

Bajo estas consideraciones, el local no cumplía los requisitos solicitados para poder ser considerado planta baja y por ello no cabía en consecuencia el uso de hospedaje. Por ello, la licencia de obras, en los términos que fue dictada, no se ajustó a derecho. Es decir, se llegó a la conclusión de que el local no estaba ubicado en una planta baja ni en una primera planta o superior, tal y como se requiere para este tipo de alojamientos. Es más, tal y como denunciaron los vecinos, el nuevo hostel está en un semisótano y «no es asimilable al uso de hospedaje para el que se solicitó la obra».

Por todo ello, Urbanismo tomó la decisión el 31 de enero de 2023 de suspender ese permiso para la rehabilitación de local para albergue así como la licencia de primera utilización. La promotora recurrió semanas después ante la Justicia el rechazo del Ayuntamiento a legalizar las obras y en marzo Urbanismo rechazó las alegaciones de la empresa y mantuvo el hostel cerrado.

Ahora el juez encargado del caso confirma que la licencia fue concedida con infracción del ordenamiento jurídico, por lo que debe estimarse la demanda de lesividad formulada por el Ayuntamiento. La sentencia condena en costas a la comunidad de propietarios del paseo de Arriola 15-17 y a Liderko Hostel, SL (en dos recursos), en cada caso, con el límite de 100 euros.