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El Ayuntamiento de San Sebastián va a introducir este mes varios cambios en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) que pueden tener ... importantes repercusiones en el uso de las viviendas. Si hasta ahora no era posible subdividir un piso si no disponía de una superficie de al menos 130 m2, a partir de ahora se podrán realizar estas operaciones con viviendas de a partir de 90 m2. Esta modificación triplicará el número de hogares que podrían subdividirse y que pasarán de 8.298 a 24.093, el 27,17% del total. Otro retoque normativo no menor hará que los balcones de menos de 5 metros cuadrados no computen edificabilidad, lo que permitirá al Ayuntamiento de San Sebastián autorizar reformas integrales de fachadas hasta ahora bloqueadas por esta cuestión.
Estos cambios se aprobarán en un Pleno extraordinario a celebrar el día 28 del presente mes, según explicaron este lunes el primer teniente de alcalde, Ernesto Gasco, y el concejal de Urbanismo, Enrique Ramos. Algunas modificaciones son de carácter formal para subsanar errores, contradicciones o eliminar textos que se han considerado innecesarios por los servicios técnicos municipales. Otros se introducen para adaptar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) a normativas que ha ido aprobando el Ayuntamiento en los últimos años. Es el caso del Plan Especial de Protección del Patrimonio Urbanístico Construido (Peppuc) que fue revisado en 2018. Pero, sobre todo, se quiere actualizar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) para adaptar cuestiones materiales o de regulación a las nuevas necesidades sociales o a normativa aprobada recientemente por el propio Ayuntamiento, como es el caso de la ordenanza de pisos turísticos. Esta norma permite, con determinadas condiciones y en determinadas zonas, abrir estos alojamientos en plantas altas, cuando el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) limitaba esta posibilidad con carácter general a la primera planta de los edificios residenciales.
Entre los cambios se introduce una nueva perspectiva a la hora de autorizar las subdivisiones de las viviendas. El Ayuntamiento «busca intervenir en la ciudad construida», según explicó el alcalde, Eneko Goia, para facilitar el acceso a la vivienda. La ciudad envejece, tiene una población mayor, que vive en muchas ocasiones sola y en pisos excesivamente grandes y con problemas de accesibilidad. Si a ello le sumamos las dificultades de emancipación de los hijos facilitamos al Departamento de Urbanismo y a Donostiako Etxegintza llegar a la conclusión de que había flexibilizar las normas para permitir las divisiones de las viviendas. «No solo por eficiencia energética, sino también por motivos sociales y económicos», explicó Gasco.
La actual normativa del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) establece un tamaño promedio de 85 metros cuadrados para dividir un piso. Como la vivienda mínima que se permite no puede tener menos de 45 m2, se deriva que no son posibles subdivisiones de casas de menos de 130 m2. Dentro de estos parámetros hay 8.298 pisos, según recoge el Plan Municipal de Vivienda, el 9,35% del total de hogares donostiarras. El Pleno al bajar el promedio a 50 metros cuadrados abre estas operaciones a pisos que no llegan a 100 metros cuadrados. De este cambio se pueden beneficiar 24.093 viviendas, el 27,17% del total, casi el triple que con la actual normativa. En Donostia, sobre todo en el Centro, Amara Berri y Gros, «hay 6.318 inmuebles de más de 75 m2 en los que vive una persona sola. Tres de cada cuatro son mujeres», añadió Gasco. «Con el cambio que promovemos aprovechamos mejor el suelo, ayudamos a que los mayores estén acompañados por un hijo o familiar en un piso independiente, y renovamos la vida de los barrios con nuevos vecinos».
TAMAÑO PROMEDIO
REHABILITACIÓN
'TERCIARIZACIÓN'
Una mínima superficie no es el único imperativo que la normativa exige para poder subdividir una vivienda, pero sí un requisito fundamental. El apartamento que surja de la segregación deberá, además, cumplir condiciones de habitabilidad como que el dormitorio dé a patio de manzana o a la calle, tenga ventilación y haya un acceso directo al hueco de escalera.
Dentro de los cambios de las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) se va a introducir también una variación de la que no se había hablado hasta ahora. El Plan General actual establece que los balcones de las viviendas computan edificabilidad por el 50% de su superficie, algo que no ocurre en otras ciudades. A partir de ahora los balcones de menos de 5 metros cuadrados, que son «el 90%» de los que hay en la ciudad según Enrique Ramos, no computarán aprovechamiento edificatorio. Esto significa que en las nuevas viviendas los metros cuadrados de superficie construida se referirán solo al interior del inmueble sin contar los balcones.
Pero hay una consecuencia mayor para las viviendas construidas. «Hasta ahora si había una comunidad que quería hacer una obra integral en la fachada con cerramiento de los balcones, se producía la paradoja de que el Ayuntamiento le daba una subvención por mejora de la eficiencia energética, pero no le dejaba acometer la obra porque se consideraba un incremento de la edificabilidad». Con este cambio normativo el problema desaparecerá y las comunidades de vecinos podrán realizar estas obras sin problemas.
Finalmente, el Pleno del Ayuntamiento de San Sebastián aprobará entre los cambios a introducir en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) un endurecimiento de las condiciones para transformar bloques de viviendas enteros en suelo terciario, concretamente hoteles. Esto ya se ha llevado a cabo en la Parte Vieja, pero el Ayuntamiento entiende que el riesgo de 'terciarización' del suelo residencial persiste en todo el centro de la ciudad «y lo que pretendemos es mantener un equilibrio», indicó Eneko Goia.
Si hasta ahora no era necesario un cambio en el planeamiento para materializar este tipo de transformaciones, a partir de la entrada en vigor de este cambio del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU)l los promotores deberán tramitar un plan especial a aprobar por el Pleno. Además, como la aprobación definitiva tardará unos meses, el trámite llega al Pleno del Ayuntamiento de San Sebastián con una moratoria de dos años en la concesión de este tipo de licencias. «lo que no quita para que se puedan seguir ubicando hoteles en edificios de uso terciario, como podría ser la sede del Gobierno Vasco de la calle Andía, en un inmueble del Estado o en inmuebles de oficinas propiedad de bancos», matizó Gasco.
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