Nueva Ley de Vivienda

Euskadi ve con buenos ojos la nueva ley que limitará los precios de los alquileres

Ha sido una de las negociaciones más largas de la legislatura, con numerosos escollos y desencuentros, pero el Gobierno de coalición de PSOE y Unidas Podemos cerró ayer un acuerdo con EH Bildu y ERC que da luz verde a una ley que fue aprobada hace un año por el Congreso de los Diputados. Las discrepancias entre los socios de Gobierno en algunas de las cuestiones que regula la nueva ley había paralizado su tramitación hasta que el pasado mes de enero se retomaron las conversaciones con un mismo objetivo, que era aprobar el texto antes de las elecciones generales del 28 de mayo.

El principal escollo, hasta el último momento, ha sido la cifra en la que situar el tope a los precios del alquiler para la renovación de contratos. Finalmente este quedará fijado en el 3% en 2024 y, posteriormente, se revisará año tras año y nunca por encima del IPC. Antes de 2025 el INE fijará un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos, «con el fin de evitar incrementos desproporcionados en la renta» debido a las fluctuaciones de la inflación, que con la actual crisis ha llegado a superar el 10%. En 2023 este limite seguirá fijado en el 2%, como quedó registrado en la prórroga del paquete de medidas para paliar los efectos de la invasión rusa en Ucrania.

La segunda medida clave de la norma es la declaración de 'zonas de mercado residencial tensionado', donde los alquileres serán regulados y topados. Para que una zona sea considerada como área tensionada deberá cumplir una de las dos condiciones que la ley establece: que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares, o bien que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos tres puntos (frente a los cinco propuestos por el Gobierno) por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.

A juicio de EH Bildu, uno de los partidos que ha permitido desatascar la ley por el Derecho a la Vivienda, todo Euskadi debería declararse zona tensionada, ya que tal y como apuntó el diputado Oskar Matute, la media que los vascos destinan al alquiler es del 30,26% de sus ingresos, por encima de lo que establece la norma.

Serán «las administraciones competentes» las que podrán delimitar estas zonas, por lo que será decisión de los gobiernos autonómicos o municipales el declararlas o no. En este sentido, el consejero vasco de Vivienda, Iñaki Arriola, ya avanzó su sincronía con esta medida, si bien indicó que «lo primero será ver cómo se habilita a las comunidades autónomas y entidades locales para llevarlo a cabo». No obstante, en un principio limitó esta medida a los grandes tenedores, mientras que la ley estatal lo amplía también a pequeños propietarios tanto para contratos de inmuebles que estén en el mercado de alquiler como para nuevos contratos. No obstante, la norma contempla beneficios fiscales para los pequeños propietarios que bajen el precio en zonas tensionadas, donde no podrán superar el precio establecido en el contrato anterior.

También se modifica la definición de grandes tenedores o propietarios, y se le considerará como tal a toda persona física y jurídica con más de cinco viviendas en la misma zona tensionada (en la anterior propuesta eran los que tenían 10 o más inmuebles).

La norma busca además reforzar y proteger la figura del arrendatario frente al propietario de la vivienda. Así, desde el momento en el que la ley entre en vigor los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato correrán siempre a cargo del que alquila. «Se termina así con los abusivos gastos y honorarios que impiden a muchas personas, especialmente a los jóvenes, acceder a una vivienda por el desembolso inicial que supone», señalaron en un comunicado conjunto EH Bildu y ERC. Además, los propietarios no podrán obligar a los inquilinos a renunciar por contrato a las medidas y derechos que contiene la ley.

Otra de las medidas que incluye la normativa está vinculada a los desahucios, en los que se aplicará un sistema de arbitraje que propicie el acuerdo entre las partes. Si no se alcanza, se otorga «el tiempo necesario» para que los servicios sociales puedan ofrecerles un alojamiento y se habilita a los jueces a establecer plazos superiores para ejecutar los lanzamientos.

En cuanto a la vivienda de alquiler protegida, los porcentajes de reserva del suelo aumentan del 30 al 40% en nuevas promociones y del 10 al 20% en actuaciones de reforma o renovación.

Euskadi y el resto de comunidades esperan ahora a conocer el texto definitivo para analizar las posibilidades de aplicación en cada territorio. El precio del alquiler sigue al alza y en Gipuzkoa se sitúa ya en los 739,5 euros al mes, con Donostia como la capital con los precios más elevados, con 938,8 euros mensuales de media.

El anuncio de la nueva ley no ha sido bien recibido por parte del sector inmobiliario, desde donde aseguran que el problema de los precios no está en los propietarios de las viviendas, sino en la falta de oferta. Los portales inmobiliarios Pisos.com, Idealista y Fotocasa critican por un lado la medida de topar el precio en las zonas tensionadas, al considerar que esta medida «será desigual, pues las competencias para la aplicación de la ley recaen en los gobiernos autonómicos». Asimismo, aseguran que las experiencias recientes de limitar el precio de los alquileres en ciudades como Berlín o París, y la más cercana de Barcelona, muestran que los resultados de estas políticas, «lejos de mejorar el mercado del alquiler, lo han empeorado».