La venta de pisos de la banca no forzará una rebaja general de precios en el País Vasco

La rebaja de hasta el 50% que La Caixa se ha visto obligada a aplicar a las viviendas de lujo que tiene a los pies de la Torre Iberdrola en Bilbao es la 'comidilla' en el sector inmobiliario vasco. Se trata de dos urbanizaciones exclusivas que la caja catalana 'heredó' de sendas promotoras. Su agresiva oferta para darles salida ha revolucionado ese segmento del mercado y suscitado un debate. ¿Es el anticipo de descuentos masivos? Después de todo, ese es uno de los objetivos que persigue la reforma financiera aprobada por el Gobierno del PP, que obliga a la banca a realizar fuertes provisiones por el 'ladrillo' con la finalidad de que le salga más rentable venderlo, aunque sea muy rebajado, que mantenerlo en el balance.

Al presentar la nueva regulación, el ministro de Economía, Luis de Guindos, vaticinó que esta liberación de 'stock' traerá «pisos más baratos y más crédito». Los expertos dudan de que esa previsión vaya a cumplirse en el País Vasco. En su opinión, el caso de La Caixa es llamativo, pero no generalizable.

«Hay que tener en cuenta que aquí no hemos tenido el 'boom' de otras zonas de España. Casi todo es primera vivienda. No hay un gran 'stock' de pisos vacíos por vender. Veo pocas posibilidades de que la reforma financiera tenga impacto en los precios», explica el director de Planificación del Gobierno Vasco, Mario Yoldi. En la misma línea, Javier Burón, exviceconsejero de Vivienda, apunta que «el problema inmobiliario es menor en las entidades financieras vascas». Además, estas gozan de mayor solvencia, «por lo que tienen gasolina para provisionar lo que haga falta y esperar a que se recupere el mercado» sin necesidad de deshacerse de pisos con grandes rebajas. Desde el pico de 2007, la vivienda nueva se ha abaratado un 9% en Euskadi, y la de segunda mano, un 11%, según el Obervatorio Vasco del sector. El metro cuadrado sale a 3.769 y 3.841 euros, respectivamente. La corrección se eleva al 20% en el conjunto de España, de acuerdo con el Ministerio de Fomento.

Uno de los principales argumentos para descartar un ajuste brusco de precios en el País Vasco es que el 'stock' en manos de bancos y cajas es reducido. Según los datos recabados por este periódico de las principales entidades, ronda el millar de viviendas. La cifra representa en torno al 6% de las 15.458 operaciones de compraventa registradas en 2011 y poco más del 1% de los 85.000 pisos que la banca ofrece en toda España a través de sus portales inmobiliarios. No obstante, hay que matizar que, por un lado, en sus 'webs' también venden activos de promotoras a las que financian y, por otro, que no exhiben todo lo que tienen.

3.400 pisos en Cajasur

Los datos avalan que la 'mochila' inmobiliaria en Euskadi es minúscula en comparación con otras regiones. Sin ir más lejos, Cajasur, la caja cordobesa intervenida por el Banco de España en 2010 que luego se adjudicó BBK y, por tanto, ahora forma parte de Kutxabank, arrastra una carga inmobiliaria mucho más pesada: 2.700 viviendas a estrenar y 700 de segunda mano. En total, 3.400, más del triple de lo que ofrecen en el País Vasco todos los bancos y cajas juntos.

Un alto porcentaje del 'stock' en Euskadi -en torno a 420, el 42%- es de segunda mano y procede de embargos. Según los datos del Consejo Superior del Poder Judicial, hasta septiembre de 2011 se tramitaron en el País Vasco 1.700 procedimientos de desahucio -lanzamientos-, aunque no se distingue si los desalojados son propietarios o inquilinos. En 2010 sumaron 1.963.

Ante el malestar que genera en la sociedad el drama de las familias que se quedan en la calle por no poder pagar a unos bancos que están en el origen de la crisis, tanto el Gobierno Vasco como el central se están esforzando en encontrar medidas paliativas. En el primer caso se apuesta por un programa de mediación, mientras que De Guindos anunció un código de buenas prácticas de cumplimiento voluntario para ayudar a los hogares con menos ingresos.

Los desahucios no son la única causa de que los bancos se hayan convertido en inmobiliarias. Buena parte de lo que tienen procede de promotoras que, ante el estallido de la burbuja inmobiliaria y la imposibilidad de vender sus pisos, los entregan para saldar sus deudas. En Euskadi, esta obra nueva representa casi el 60% del 'stock' de bancos y cajas.

Kutxabank -la entidad que integra a BBK, Kutxa y Vital- tiene el mayor número de viviendas a la venta en Euskadi: 282. De ellas, 172 son de segunda mano y 110 a estrenar. Su liderazgo en este terreno es lógico teniendo en cuenta su cuota de mercado. Por ejemplo, la caja vizcaína acapara más del 40% del crédito hipotecario que se concede en todo el territorio. Quizás lo más reseñable sea que Gipuzkoa concentra el 64% de los pisos de segunda mano en cartera del grupo financiero.

Impagos de promotoras

Caja Laboral, perteneciente al Grupo Mondragón, es la segunda en la lista, con casi 260. En este caso llama la atención su paquete de 214 viviendas en contrucción, de las que 116 se ubican en Vitoria y las otras 98 en Bilbao. La entidad explica que proceden de impagos de promotoras.

La Caixa figura en tercer lugar, con 220. De ellas, 103 corresponden a las dos urbanizaciones de lujo que ha rebajado de forma notable en el corazón del nuevo Bilbao. En concreto, 54 de la promoción diseñada por el arquitecto catalán Carlos Ferrater y 49 de la del luxemburgués Bob Krier. Aunque la cifra hay que actualizarla continuamente, porque los descuentos realizados han estimulado las ventas.

La oferta del resto de entidades es escasa. Resulta llamativo lo poco que tiene en Euskadi el BBVA -31 pisos- dado que ocupa el primer puesto en el ránking nacional de bancos-inmobiliarias, con nada menos que unas 15.000 viviendas a la venta en su portal. En el caso del Banco Sabadell, en cuya 'web' solo aparece una promoción de 82 casas en Durango, no se recoge nada del Banco Guipuzcoano, que adquirió en 2010.

De lo que no hay datos es del suelo que las promotoras han dejado en manos de bancos y cajas. En opinión de Yoldi, en este capítulo sí cabría esperar una «mayor movilización» por parte de las entidades para darle salida -financiando la promoción de pisos en esos solares-, primero porque la reforma financiera obliga a provisionar el 80% de su valor y, además, «porque la Ley del Suelo obliga a contabilizarlo como rural cuando pasado un tiempo no se construye».

Falta información, pero la hemeroteca muestra muchos casos que dan una dimensión del problema. Por ejemplo, la demanda de La Caixa contra Iurbenor por la venta de los terrenos de Sefanitro, en Barakaldo, donde estaba prevista la contrucción de más de 2.000 viviendas, una operación en la que también está involucrada la BBK.

«Competencia desleal»

Los profesionales del sector inmobiliario lamentan la «competencia desleal» que ejercen las entidades financieras. El secretario general del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Álava, Eduardo Cervera, denuncia que «los bancos y cajas han convertido a sus empleados en agentes inmobiliarios, porque les dan una comisión de hasta el 3% por operación y están acaparando las ventas». Cuenta un caso reciente que le ha ocurrido a un colega: «Tenía una operación casi cerrada. El cliente ya estaba de acuerdo con el precio. Pero fue a una caja rural a pedir financiación y al día siguiente dijo que ya no estaba interesado. Eso es que en la entidad le habían colocado algo suyo», señala.

Bancos y cajas disponen de una gran ventaja en esta guerra. Para sus pisos, ofrecen unas facilidades inmejorables de financiación: el 100% del valor de tasación y un plazo de hasta 40 años para pagar. Pidan esas condiciones para un crédito de un piso ajeno y verán qué respuesta obtienen. No es ningún secreto que han cortado el grifo de la financiación para lo que no salga de sus balances.

El mejor exponente de cómo la banca manda en el mercado es el Santander. En solo cinco meses se ha deshecho de los pisos heredados de 'El Pocero' en Seseña. Para ello prometió una comisión de entre el 0,6% y el 1% a sus empleados y recurrió a un ajuste brutal de los precios, hasta situarlos por debajo de los de construcción.