El precio de la vivienda sube casi el doble que la renta en los últimos cinco años en San Sebastián

Los últimos datos de valor tasado de la vivienda publicados por el Ministerio de Transportes y Agenda Urbana y su comparativa con la evolución de los salarios –extraídos de las declaraciones de la Hacienda de la Hacienda foral, que son un termómetro de los ingresos de las familias– resultan ilustrativos. Y es que en los últimos cinco años el valor de las casas ha crecido un 34,1% en Donostia frente a una subida de un 20,1% en la renta –en este caso, el periodo abarca de 2014 a 2019, últimos años disponibles en el fisco–. Es decir, la vivienda aumenta casi el doble que la renta en San Sebastián, mientras que en el caso de Gipuzkoa se produce el fenómeno contrario en el mismo periodo –ver gráfico adjunto–.

¿Qué provoca que los pisos se revaloricen por encima de los sueldos en Donostia? DV ha recabado la opinión de tres expertos en esta materia para arrojar algo de luz al respecto y todos coinciden en que el rumbo de la capital donostiarra, muy peculiar, es «errático».

José Luis Polo, presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, asegura que la primera conclusión que extrae de todos estos datos es que «pese a que no podamos cuantificarlo, mucha gente se queda excluida del mercado inmobiliario. La clase media está sufriendo mucho en la última década y, en el caso de San Sebastián, presenta diferentes velocidades y tiene extremos que no existen en otras ciudades».

Y es que la capital guipuzcoana, con menos de 200.000 habitantes, y que concentra hasta el 65% del volumen de negocio y el 30% del número de compraventas del territorio, se asemeja en el segmento 'premium' a ciudades como Madrid y Barcelona, un hecho verdaderamente singular. «Gipuzkoa amortigua mucho la media, porque para que el precio sea tan alto en algunas zonas de San Sebastián significa que en otros muchos puntos del territorio el coste es mucho menor», reflexiona Polo.

Desde su punto de vista, el modelo donostiarra peca de «cierto grado de injusticia», aunque no se atrevería a calificarlo de «especulación». Con todo, relata algunas anécdotas de su día a día –es agente inmobiliario de Okados– que son esclarecedoras de la realidad donostiarra: «Desde la crisis de la burbuja la diferencia en el precio entre el Centro y la periferia se ha disparado. Y la presión del alquiler ha elevado los precios. Por ejemplo, tengo un cliente que ha vendido un piso en el Centro, que lo alquilaba por 800 euros, por 500.000 euros. Con ese dinero se ha comprado dos casas en la periferia y las tiene arrendadas por 750 y 850 euros».

Preguntado por las causas que expliquen el constante aumento en el coste de la vivienda en San Sebastián, cita varios. El primero es que el mercado de la vivienda sigue comportándose como un refugio para invertir, sobre todo porque el precio del dinero «ha sido muy barato hasta ahora». A su juicio, otro factor relevante es la «presión que existe con las herencias. Vivimos en una sociedad ya de por sí envejecida, a lo que hay que sumar el incremento de los fallecimientos a causa de la pandemia. Muchos hijos están heredando y vendiendo esas casas. Están reinvirtiendo».

En cuanto a la presencia de fondos de inversión que fuercen el precio a cotas muy elevadas, como sucede en las grandes ciudades, a Polo «no le consta» que este fenómeno haya llegado a San Sebastián. Lo que sí califica como un hecho es que «mucha gente se ve obligada a alquilar por necesidad», lo que va a contracorriente de la cultura de la propiedad imperante en nuestro país.

Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil en la universidad Rovira i Virgili, asevera que lo que sucede en San Sebastián se repite en otras ciudades. Y es que «si el precio de la vivienda sube y sigue subiendo es simplemente porque alguien la puede comprar». ¿Y quién es esa gente? ¿A qué perfil responden? «Son aquellos que no necesitan recurrir a un crédito o los que pueden hacerlo sin problemas», dice. Es decir, fondos de inversión, funcionarios, ciudadanos con nómina estable o que pertenecen a familias estructuradas.

El problema es que desde la burbuja inmobiliaria, el mercado ha sufrido una transformación. «Antes todo el mundo podía acceder a un crédito pero, desde entonces, no. Las razones son la precariedad laboral y la cultura 'millennial', con otra mentalidad familiar. Estos ciudadanos se han convertido, a su juicio, en «inquilinos de esos propietarios que decíamos antes. Con lo cual, con esta política errática de vivienda estamos construyendo una sociedad de ricos propietarios y pobres inquilinos».

Nasarre asegura que esta tendencia de fomentar el alquiler como forma preferente de acceso a la vivienda convierte la propiedad en un objeto de deseo para los inversores: «Es una ganancia segura; compran y a la vez tienen la clientela asegurada». Y pone como ejemplo la ciudad de Viena porque tiene un 50% de parque social de alquiler. «Con esta elección conviertes a los inquilinos en cautivos. Vas a tener una sociedad dependiente», concluye.

Jon Bernat Zubiri Rey, doctor en Economía por la Universidad de Grenoble y profesor del departamento de Economía Aplicada de la UPV/EHU, por su parte, muestra un mensaje mucho más crítico e incluso no duda en calificar el modelo donostiarra de «especulación y cultura del pelotazo». De ahí que solicite a las autoridades que tomen medidas al respecto para evitar que Donostia sea la ciudad «más cara» para comprar un piso.

A su juicio, que las mensualidades de la hipoteca o el alquiler crezcan por encima del sueldo «empobrece» a la sociedad. ¿Qué soluciones propone para atajar este alza? Cita la futura ley para regular los precios de los alquileres, que «no provocará una bajada inmediata pero limitará la subida en el próximo decenio, con comunidades que podrán declararse zonas tensionadas». También sugiere, entre otras medidas, «bloquear las subidas de alquiler, suspender los desahucios sin alternativa habitacional, expropiar a grandes tenedores especulativos y promover la vivienda pública de alquiler».

En cuanto a la evolución salarial, Bernat Zubiri aboga por subirlos porque induce a una economía «más productiva, con más capacidad de inversión y de exportación, que genere también más recursos públicos para pensiones, prestaciones e inversiones públicas. Subir los salarios fuerza a las empresas a innovar, a renovarse, a generar más valor».