La crisis de la vivienda. El desafío de construir una Gipuzkoa para todos

Familias que viven en una habitación. Ciudadanos que no encuentran un piso donde residir, sean o no solventes. Propietarios temerosos de alquilar sus viviendas. Castings de inquilinos que deben asumir que les investiguen sus cotizaciones sociales para certificar su solvencia y hacen presentaciones en 'power point' o vídeo para optar a un piso de alquiler como si fuera una plaza en una escuela de élite. Precios desorbitados que ya han superado los de la burbuja de comienzos de siglo y no guardan relación con los salarios actuales, y a pesar de ello, colas para hacerse con cada vivienda que sale al mercado -ya sea en venta o alquiler- y que desaparece en pocos días e incluso horas...

El mercado inmobiliario de Gipuzkoa asiste a situaciones tan inéditas como rocambolescas inimaginables hace apenas un lustro. Situaciones que revelan que empieza a asomar un escenario de 'dos Gipuzkoas', alertan los expertos: la mayoritaria de quienes son propietarios aunque sea haciendo frente a una hipoteca, y la de quienes viven de alquiler y, a diferencia de épocas no tan lejanas, tienen escasas expectativas de que esa forma de vida sea temporal y un paso previo a poder comprar su propio piso y estabilizar su proyecto de vida.

¿Cómo se ha llegado a esta situación? ¿Es un problema de oferta y demanda? ¿De especulación? ¿De falta de previsión? El escenario muestra que, aunque Gipuzkoa no es una excepción y el problema afecta en mayor o menor medida al conjunto de España e incluso de Europa, algo se ha hecho mal o de modo insuficiente.

DV busca arrojar luz sobre la que se ha convertido en la primera preocupación de miles de guipuzcoanos que ven que el problema de la vivienda ya va mucho más allá de que el territorio figure en los puestos de cabeza de los precios inmobiliarios en el Estado. Es mucho más profundo. Afecta a las expectativas de futuro de una parte cada vez mayor de la población y, como tal, a su comportamiento y modo de vida. Influye también en las empresas y en los servicios públicos, que ven cómo no pocos trabajadores rechazan venir a Gipuzkoa por no encontrar piso y, si lo hallan, a un precio que no les sale a cuenta por el salario que reciben. Dicho de otro modo, ataca a la captación y/o retención de talento y a la competitividad del territorio.

A continuación aportamos datos, opiniones, reflexiones y experiencias que abordan la cuestión desde diferentes prismas y analizan la situación actual, así como las medidas adoptadas en el pasado y las que se anuncian para el futuro. Un análisis que continuará a lo largo de esta semana en la edición impresa y web.

El Gobierno Vasco, por ejemplo, admite que «la legislación y las cargas y procedimientos administrativos han dificultado construir lo que se necesita», por lo que se apresta a reformar la Ley vasca del Suelo y otras normativas para, entre otras medidas, reducir el mínimo exigible de VPO en cada promoción con el objetivo de activar suelos que están paralizados. En esa línea, las empresas constructoras reclaman que esos cambios se hagan de forma «urgente» para agilizar cuanto antes los procesos y hacer más atractivo y rentable promover vivienda.

Todo con el objetivo de corregir una situación que se ha convertido en «un vector de desigualdad social que cercena proyectos de vida a largo plazo», advierte la directora del Deustobarómetro, María Silvestre; y que vuelve a registrar una espiral inflacionista con «compras impulsivas ante el temor de perder una vivienda y mañana tener que pagar más por otra peor», constatan los agentes inmobiliarios.

La primera respuesta a la pregunta de por qué se ha llegado a la situación actual en el mercado de la vivienda en Gipuzkoa se encuentra, según coinciden la mayoría de los expertos y profesionales vinculados al sector, en el principio básico de la ley de la oferta y la demanda: la primera no ha evolucionado al mismo ritmo que la segunda. Es decir, mientras las necesidades habitacionales se han disparado por el aumento de habitantes, principalmente por efecto de la inmigración, y debido a que cada vez las familias son más reducidas y más gente vive sola, lo que obliga a elevar el porcentaje de alojamientos por población, la disponibilidad de pisos no ha ido acompasada.

Las cifras hablan por sí solas. Entre 2009 (una vez estallada la burbuja inmobiliaria) y 2024 en el territorio se han levantado 4.501 edificios. En 16 años. Entre 2000 y 2008, casi la mitad de tiempo, se levantaron más del doble, 9.648. Cierto es que fueron los años del 'boom', pero en las cuatro décadas anteriores se había mantenido un ritmo constante de entre 7.000 y 8.000 edificios por década que, además, eran de más altura y por tanto aportaban más viviendas por solar.

Ese parón constructor se ha producido mientras la población ha crecido de forma sostenida, con la excepción de la pandemia. Solo en la última década la sociedad guipuzcoana ha aumentado en más de 14.000 personas, hasta alcanzar una cifra récord de 722.824 habitantes en 2024.

A ello se une que las unidades convivenciales son más pequeñas. Donde hace años vivían 4-5 personas ahora lo hacen 1 o 2, lo que exige un mayor número de viviendas por población total. Valga como ejemplo que en 2023 había 18.647 hogares más habitados por una sola persona que diez años antes. Eran más de 92.000 frente a los 73.000 de 2013, un aumento del 25%. El ratio de habitantes por piso ha bajado de forma sostenida desde las 2,48 personas en 2014 a las 2,39 en 2023.

¿Falta de visión? ¿Trabas burocráticas y/o legales? El viceconsejero de Vivienda del Gobierno Vasco, Miguel De los Toyos, admite que la legislación y los procedimientos administrativos «han dificultado generar el ritmo de vivienda necesario que pide la población». «La tramitación burocrática en el urbanismo es un viacrucis», subraya. «No puede ser que se tarden más de ocho años desde que alguien detecta un suelo donde promover viviendas hasta que se entregan las llaves al propietario».

Por ello, Vivienda se dispone a modificar la normativa y la regulación burocrática, y pide la colaboración de los ayuntamientos para facilitar que se construya más y más rápido, pues uno de los retos del departamento que dirige Denis Itxaso es «recrecer la oferta» para responder mejor a la demanda.

El cambio más relevante que se avecina es el de la Ley vasca del Suelo de 2006, que exige que el 75% de los pisos que se levanten en suelo urbanizable sean protegidos. Una proporción que el Gobierno Vasco propone rebajar al 60% para hacer más atractivo y rentable construir. El objetivo es activar la mayor cantidad de solares disponibles, sabedor de que hay muchos proyectos que no se han iniciado en los últimos años por falta de viabilidad económica, entre otras cuestiones por el porcentaje exigido de VPO en cada promoción.

En esta línea, el presidente de la asociación de empresas de la construcción de Gipuzkoa (Ascongi), Txema Muñoz, juzga «imprescindible» modificar la Ley del Suelo «a la mayor brevedad posible», y mientras tanto, «adoptar otro tipo de medidas como las que se están anunciando, como introducir el silencio administrativo positivo en determinados procedimientos, reducir los requisitos documentales del planeamiento urbanístico, redimensionar las reservas de suelo para vivienda protegida o replantear las cesiones urbanísticas, entre otros».

Muñoz lamenta que la actividad constructiva se encuentra con escollos como «escasez de suelo y grandes dificultades para convertir terrenos urbanizables en suelo urbano consolidado, así como solares susceptibles de licencia de obra en otros». Trabas que achaca «en gran medida a la falta de agilidad administrativa en la tramitación, así como a la falta de un inventario público de suelos».

Lo mismo ocurre, advierte, «con la tramitación en la rehabilitación de viviendas, donde la gestión de licencias por parte de las administraciones públicas está condicionando llevar a cabo trabajos previstos».

Entretanto, la actividad sigue al ralentí. El año pasado se concedieron en Gipuzkoa apenas 87 licencias para la construcción de viviendas de nueva planta, el dato más bajo de una estadística que se remonta hasta 1998. Aquel año fueron 500 y en 2023, 102.

Por otro lado, se terminaron de construir 1.248 viviendas libres, el dato más bajo desde 2016, y 324 de VPO, para un total de 1.572, el tercer peor dato de la década tras 2016 y 2021. En el segundo caso, condicionado por el parón de la pandemia.

Que Gipuzkoa ocupa los primeros lugares del Estado en el ranking de precios inmobiliarios, en pugna con Madrid y Barcelona por liderar la estadística, y que San Sebastián hace lo propio con sus respectivas capitales no es novedad. Así ha sido históricamente y así sigue siendo en una carrera que parece no tener fin. Las viviendas que se vendieron durante el último trimestre del año pasado en el territorio alcanzaron un récord de 303.779 euros de media, rebasando por primera vez la cota de los 300.000 euros y superando los registros de los años del 'boom' inmobiliario de comienzos de siglo.

No es que se hagan pisos de mayor tamaño que empujen al alza el precio final. Más bien lo contrario. Medido en euros por metro cuadrado, el coste de una vivienda trepó hasta la cifra también récord de 3.725, alcanzando en San Sebastián los 5.808, según las cifras oficiales del servicio vasco de estadística (Eustat), que bebe de los datos de los registros de la propiedad. Nuevas promociones en la capital, como las de El Infierno o Ciudad Jardín, se están comercializando por encima de los 6.000 euros el metro cuadrado, apuntan fuentes del sector.

Y es que en el momento actual se están rompiendo todos los máximos anteriores, porque en los últimos meses los precios vuelven a subir en Gipuzkoa a ritmos desconocidos desde los tiempos de la burbuja, incluso superiores.

Los 3.725 euros por metro cuadrado de diciembre son un 9,7% superiores a los de doce meses antes, y se sitúan un 34% por encima de los de 2014. En ese mismo periodo de tiempo el Índice de Precios de Consumo (IPC) ha subido en Gipuzkoa un 25,9%. Ocho puntos menos habiéndose registrado por medio una grave crisis de inflación por la subida de los precios de la energía tras la que no ha habido vuelta atrás. Los salarios, por su parte, han crecido en esta última década torno a un 20%.

Quiere esto decir que la subida de los precios de la vivienda prácticamente duplica la de los salarios en apenas diez años, disparando de este modo el esfuerzo financiero que para una familia representa adquirir un piso.

Y aún así, la escasez de oferta hace que se venda todo lo que sale al mercado en poco tiempo, alimentando la espiral inflacionista. La demanda se ha acelerado espoleada por la bajada de tipos de interés que ha abaratado las hipotecas y está animando a muchos ciudadanos a comprar ante las escasez y precios desorbitados del mercado del alquiler y la expectativa de que cualquier precio, por alto que parezca, es una buena inversión por el ritmo al que están subiendo.

«Pisos en Astigarraga que se vendieron en 2014 a 2.000 euros el metro cuadrado salen ahora por 4.000, el doble», apunta un agente inmobiliario por poner un ejemplo de fuera de San Sebastián.

Si los precios de venta han subido un 34% en diez años, no andan lejos los de los alquileres. Según la estadística oficial del Gobierno Vasco que recoje los datos de las fianzas depositadas por los propietarios, el precio de los nuevos alquileres ha aumentado un 30% desde 2016. Aquel año el arrendamiento medio de los nuevos alquileres en Gipuzkoa era de 644,20 euros mensuales, mientras que en junio de 2024 (último dato disponible) la cuantía había trepado hasta los 840,90 euros, casi 200 euros más al mes.

En San Sebastián esa renta media se dispara hasta los 1.097,5 euros, tras subir otro 7% en el último año. Este municipio lidera el ránking de precios en Euskadi. Y dentro de la capital de Gipuzkoa, el barrio de Aiete se lleva la palma, con un alquiler medio (en este caso es el promedio total, no solo de los nuevos contratos) de 1.182 euros al mes. Le siguen el Centro (1.114), Antiguo (1.109) e Ibaeta-Berio (1.079). Gros (1.059) y Riberas de Loiola (1.005) completan el sexteto de áreas por encima de los mil euros de renta media. En el otro lado, Martutene, con 766 euros de promedio, la zona este de la ciudad (Altza, Herrera, Buenavista) con 778 y Añorga (820) albergan los alojamientos más económicos.

A San Sebastián le siguen Zarautz, con 878 euros de renta media, Astigarraga (848), Hondarribia (786) y Lasarte-Oria (784).

Para tratar de contener el ascenso de las rentas de los arrendamientos, este año ha entrado en vigor el nuevo índice que marca la actualización máxima permitida a los contratos de alquiler suscritos a partir del 25 de mayo de 2023 y que en esos casos sustituye al IPC. En febrero, este índice quedó establecido en el 2,08%, frente al 3% del IPC.

Además, el Gobierno elabora otro indicador, el de Referencia de Precios de Alquiler, que establece una horquilla de rentas, según la ubicación y características del piso, y que aspira a servir como orientación para alquilador e inquilino a la hora de establecer un alquiler acorde a su zona.

Este índice es el que marca a su vez la renta tope exigible en las zonas tensionadas para los pisos de grandes tenedores y para los nuevos contratos de alquiler de viviendas que no hayan estado arrendadas en los últimos cinco años. El índice para los municipios de Gipuzkoa aún no ha sido publicado.

Ante la escasez de oferta y precios elevados del mercado libre, la única alternativa que le queda a buena parte de la ciudadanía es confiar en la suerte y que le sea asignada una vivienda de protección oficial (VPO) o equiparable. Lo que nació hace décadas como recurso para las clases medias-bajas o para las más desfavorecidas, se ha convertido con el tiempo en el único agarradero que le queda incluso al segmento de población que dispone de unos ingresos medios y que en un mercado normalizado debería tener acceso a una vivienda libre sin excesivas complicaciones.

La mejor muestra es que la cifra de guipuzcoanos inscritos como demandantes de un piso protegido en el servicio vasco de vivienda (Etxebide) se ha disparado un 72% en la última década. Frente a los 16.778 que había registrados en 2015, el año pasado se cerró con 28.953. Del total de inscritos, la amplia mayoría (21.430) optan a una vivienda de alquiler y 7.523 a una de compra.

Solo en los últimos dos años, cuando el problema inmobiliario se ha agravado, se han sumado a las listas 3.810 guipuzcoanos. A ello ha contribuido la decisión del Gobierno Vasco de ampliar el abanico de individuos y familias potencialmente acogidos bajo el paraguas de Etxebide. Por las razones expuestas, en 2022 Vivienda decidió crear una nueva figura de pisos protegidos de alquiler para demandantes con ingresos anuales entre 21.000 y 39.000 euros, un segmento que no entra en los baremos para las políticas de vivienda pública pero tiene dificultades significativas para encontrar residencia en el mercado libre. Son los denominados pisos de 'alquiler asequible', del que de momento solo se han anunciado cuatro promociones en Vitoria.

El problema es que, como en el contexto general, el ritmo de construcción de VPO no da para cubrir ni una mínima parte de la demanda. Por eso el Gobierno Vasco se ha marcado el objetivo de activar 26.689 viviendas de VPO en el territorio en los próximos años, dentro de un análisis en el que ha detectado que en Euskadi hay suelo suficiente como para edificar 75.000 VPO.

Una meta ambiciosa a tenor de lo vivido durante los últimos años. Entre 2014 y 2024 se han finalizado 4.138 viviendas protegidas. El lado positivo es que en 2024 fueron 689, la cifra más alta desde las 792 de 2014, aunque en el camino ha habido años con apenas un centenar de nuevas VPO finalizadas (120 en 2017 o 117 en 2019).

Además, la construcción de nueva vivienda protegida da síntomas de renacimiento en el territorio tras haber tocado fondo en el tercer trimestre de 2024. Entre octubre y diciembre del año pasado se iniciaron tantas edificaciones de pisos de protección oficial, tasados y sociales como en los tres trimestres anteriores. De las 294 viviendas protegidas que empezaron a construirse en Gipuzkoa el año pasado, justo la mitad (147) arrancaron en el último trimestre. Algo se mueve.

En cualquier caso, sigue siendo el territorio vasco donde menos actividad constructiva de VPO hay. La verdadera reactivación de la construcción se está produciendo en Álava, especialmente en Vitoria y su entorno, gracias entre otras cuestiones a que tiene más disponibilidad de suelo edificable y la orografía es más favorable.

Aun siendo insuficiente para cubrir la demanda, Gipuzkoa y Euskadi están en los puestos de cabeza del Estado en el peso que tiene la VPO respecto a su parque residencial total. De las más de 300.000 viviendas principales del territorio, cerca de 18.000 (17.928, el 5,9%) son protegidas.

La capital Donostia es por tamaño la localidad con más VPO, con 17.928 pisos protegidos, el 6,3% de su parque residencial. Pero porcentualmente la lista la encabeza Beizama, con 12 VPO de las 66 que tiene, el 18% de su parque. Le siguen Astigarraga (279 de 1.871, el 14,9%), Anoeta (86 de 707, el 12,2%) y Lasarte-Oria (828 de 7.110, el 11,6%). En el lado opuesto, hay 30 municipios sin presencia alguna de viviendas protegidas. La mayoría son pequeñas localidades de la Gipuzkoa interior, pero llama la atención que en este listado estén municipios de tamaño medio como Deba, Mendaro o Antzuola.

Desde 1990 en Euskadi se han vendido 65.236 pisos sociales: 10.189 promovidos por Visesa (la sociedad que promueve la vivienda protegida del Gobierno Vasco), 46.831 por las constructoras privadas y otras 8.216 son casas movilizadas por el Departamento de Vivienda en derecho de superficie. Mientras tanto, el parque de alquiler público apenas roza los 27.000 inmuebles.

La normativa de VPO tiene en Euskadi dos fechas clave. En 2003 el Gobierno Vasco blindó las VPO para que nunca perdieran su calificación y evitar que pasadas dos o tres décadas puedan ser vendidas como libres a precio de mercado, como ha sucedido con promociones anteriores a esa fecha. Y 2015, cuando se aprobó la Ley vasca de Vivienda que, entre otras cuestiones, impide que las administraciones públicas promuevan VPO de venta, que queda limitada al sector privado, y todo lo que impulsen sea de alquiler.

Sin terrorismo y sin problemas de paro, la vivienda se ha convertido, junto con la sanidad, en la principal preocupación de los vascos. Así lo constata el último Deustobarómetro de finales de 2024, que revela que el porcentaje de ciudadanos que ven en la vivienda un problema se ha disparado en solo un año del 14% al 41%. Una subida explosiva incluso superior a la que experimentó la preocupación por la sanidad durante la pandemia, que pasó del 11% al 34% entre 2019 y 2020, si bien esta ha seguido subiendo hasta el 42% actual.

También lo indica así el último Sociómetro que elabora el Gobierno Vasco publicado en febrero, que sitúa la situación del mercado inmobiliario como la segunda mayor preocupación de la ciudadanía (la menciona el 47% de los consultados), en este caso por encima de la sanidad (35%) y solo por debajo de un epígrafe genérico titulado 'problemas ligados al mercado de trabajo' (49%). El último Sociómetro de la Diputación de Gipuzkoa del pasado enero elevaba el porcentaje y apuntaba que ya es la principal preocupación para el 50% de los guipuzcoanos.

La directora del Deustobarómetro, la catedrática de Sociología de la Universidad de Deusto María Silvestre, explica que «la preocupación por la vivienda ha ido en aumento desde 2015, siendo el incremento mayor desde finales de 2023». Las dificultades para acceder a un piso por la escasez de oferta, incluso para quienes podrían hacer frente a su coste, y los precios actuales serían los principales motivos de inquietud, especialmente entre los colectivos con menos recursos como los jóvenes o los inmigrantes.

En Gipuzkoa, un alquiler medio representa como promedio un tercio del salario (31,7%), que para los menores de 35 años trepa hasta casi la mitad de sus ingresos (el 49%). En el caso de San Sebastián, ese esfuerzo asciende al 44% en general y hasta el 69% en el caso de los jóvenes. Semejante sacrificio económico para quien no es propietario hace que la posesión de una vivienda se haya convertido en un «vector de desigualdad social importante», pues distingue entre «quienes tienen y no tienen piso», recalca Silvestre.

Y es que más allá del momento puntual, ser propietario de una vivienda, aunque sea haciendo frente a una hipoteca, cambia las expectativas de futuro sobre quienes destinan mes a mes una parte relevante de su salario a abonar un alquiler que hoy en día les impide dedicar un mínimo al ahorro. Una hipoteca tiene fecha de caducidad, tras la cual el individuo puede disponer de nuevo de esa parte de sus ingresos que se llevaba el piso, con el añadido de que a su conclusión habrá ganado un inmueble como patrimonio personal o familiar. Por el contrario, un alquiler es visto como 'tirar el dinero' por el 70% de los vascos. Seguridad futura frente a incertidumbre perenne, una idea que explica que el 86% de los ciudadanos considere la compra de una casa una inversión y un 75% una forma de ahorro. Si pudieran elegir, el 91% de los vascos residiría en una vivienda en propiedad, según el Deustobarómetro.

Uno de los grandes cambios sociales/generacionales que diferencian esta crisis de la vivienda de la de 2008-09 es que con los actuales precios del alquiler y la escasez de oferta, el arrendamiento no se ve ya como una puerta de entrada al mercado inmobiliario y una etapa vital temporal previa a la compra.

Uno de cada tres vascos (31,4%) cree que no podrá comprarse nunca una vivienda y casi otro tanto (28,9%) considera que solo podría hacerlo dentro de 10 años. Ello tiene un impacto directo en la sociología vasca, especialmente entre los jóvenes, donde «prevalece un 'carpe diem', un 'vive el momento', que cercena proyectos vitales a largo plazo», alerta Silvestre.

Esa falta de incentivo ahondaría en el hecho de que la edad promedio de emancipación en Euskadi es de 29,8 años, y cinco de cada seis menores de 34 años viven aún en casa de sus padres. Esa edad media es inferior a la española (30,4), pero bastante superior a la de la Unión Europea (26,5).

Para tratar de fomentar la emancipación de los jóvenes, el Gobierno Vasco tiene habilitados dos programas de ayudas, ambos de 300 euros mensuales. 'Emantzipa' apoya la emancipación durante un máximo de dos años, y 'Gaztelagun' está dirigido a personas de entre 18 y 35 años que viven de alquiler en el mercado libre.

La directora del Deustobarómetro subraya en este sentido que «una vez percibida la vivienda como una preocupación social importante, la mayoría de la población apoya las diversas medidas que se están tomando» desde las instituciones públicas (ayudas, límites de precios...).

A este respecto, la socióloga entiende que «muchas» de las medidas que se están adoptando «tienen un fuerte carácter interventor o regulatorio» que la ciudadanía entiende porque «es consciente» de que la vivienda es un «problema estructural serio» que «precisa de actuaciones públicas y privadas para resolverlo». Aún y todo, otorga un suspenso (3,8 puntos) a las políticas de vivienda llevadas a cabo en los últimos años.

El mercado de la vivienda tiene un elevado componente psicológico que contribuye a las subidas de precios. La percepción de que es una inversión segura que siempre se revaloriza (a pesar de la experiencia del estallido de la burbuja inmobiliaria en 2007-2008) y de que si no se compra o alquila hoy mañana habrá que pagar más por lo mismo, está instalada desde hace décadas en el imaginario de los guipuzcoanos y actúa con mayor o menor intensidad según el momento.

El presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Gipuzkoa, José Luis Polo, asegura que en el escenario actual esta idea está en su plenitud, equiparable a la de los años del 'boom' de principios de siglo. «Estamos viviendo un mercado dominado por unas expectativas de crecimiento de los precios que provocan, por un lado, que los potenciales vendedores retengan sus viviendas con la esperanza de que más adelante van a poder pedir más por ellas, y por otro, una fortísima ansiedad en los compradores, que se ven abocados a una compra impulsiva, en muchos casos inconsciente, ante el temor de perder una vivienda y mañana tener que pagar más por otra peor», afirma sin ambages. Recuerda en este sentido que los precios en Gipuzkoa subieron un 10% el año pasado.

Eso explicaría que en un entorno de precios récord la oferta sea escasa, tanto en venta como en alquiler, y que a pesar de las cifras que se manejan, todo lo que sale al mercado se alquila o vende casi al instante.

Polo aclara que a pesar de los elevados precios «los compradores siguen siendo los mismos, no se limita a grandes capitales y gente muy pudiente». La reciente bajada de los tipos de interés y el consiguiente abaratamiento de los préstamos ha abierto en los últimos meses una ventana de oportunidad para acceder a comprar una vivienda a individuos y familias que no encuentran o no quieren vivir de alquiler y no confían o no quieren esperar a que les toque una vivienda protegida. Lo hacen, eso sí, a costa de préstamos de hasta 30 o más años.

Esa «ansiedad» es otro elemento que ayuda a generar un efecto inflacionista que explicaría el acelerón de precios registrado en los últimos meses. «Un piso que el año pasado tasamos en 230.000 euros y no se vendió va a salir ahora por 300.000», revela la responsable de una inmobiliaria de Errenteria que confirma un cambio «desde finales de 2024». «Se vende todo lo que sale y prácticamente al precio de partida. Hay poco margen para la negociación», añade otro profesional del sector que «a grandes rasgos», asimila lo que está pasando en el mercado de compraventa, tanto nueva como de segunda mano, con lo que viene sucediendo con el alquiler en los últimos dos años. «La clave está en los bancos. Si dan préstamos baratos y con facilidad, el mercado lo nota. Y ahora tienen la mano abierta», coinciden todos.

Es por este motivo que Polo pone en duda que el mercado inmobiliario se rija bajo las reglas clásicas de la oferta y la demanda y que construir más y poner más vivienda en el mercado sea una solución por sí sola. «El periodo entre 1998 y 2008 nos demostró todo lo contrario. En el Estado se construyeron más viviendas que en los tres grandes países de Europa juntos y se clasificaron y calificaron millones de hectáreas, y el precio subió a tasas de doble dígito hasta 2008», recuerda.

Por ello defiende otro tipo de actuaciones regulatorias y en el ámbito tributario. Señala por ejemplo que «no parece lógico que pague el mismo tipo de impuesto quien compra un piso para alquilar o como segunda residencia que quien lo hace para vivir, o que se aplique también el mismo tipo a un piso de 2.000 euros por metro cuadrado que a uno de 12.000». «Hace falta un marco fiscal que adecue la carga impositiva a los objetivos que se buscan», remata.

Ese afán por comprar pronto viene derivado de la situación del mercado y de la creciente necesidad de vivienda que muestran los guipuzcoanos. En el año 2023 hasta 21.818 ciudadanos expresaron una «necesidad» de acceder a una vivienda por su situación personal. La cifra es un 7,5% superior a la de la encuesta anterior (20.288 personas 2021) y hasta un 31% a la de 2017, cuando declararon esta situación 16.605 personas. Dicho de otro modo, en apenas seis años, más de 5.000 personas y/o familias guipuzcoanas se ha adherido al colectivo de necesitados de una vivienda que no pueden acceder a ella por diferentes motivos.

Otra encuesta del Gobierno Vasco eleva aún más la cifra de necesidades y sitúa hasta en 36.000 las personas o familias que precisan de una vivienda en el territorio, lo que se traduce en la necesidad de ampliar el parque guipuzcoano de viviendas en más de 30.000 pisos.

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