¿Hay soluciones para la crisis de la vivienda en Euskadi?

Euskadi ha sido visto como un referente en políticas audaces de vivienda en las dos últimos décadas en el conjunto del Estado, aunque la realidad actual es que el desarrollo de la legislación innovadora que se viene aplicando desde 2003 no ha conseguido mitigar los efectos de la crisis en una de las comunidades autónomas con el precio de la vivienda más caro, tanto en venta como en alquiler. El Departamento de Vivienda que encabeza desde hace un año Denis Itxaso (PSE) –tras tomar el testigo del también socialista Iñaki Arriola– se ha propuesto poner al día la normativa vasca para hacerla más efectiva a la hora de movilizar suelos, levantar hasta 75.000 nuevas VPO, contener los precios del alquiler libre o poner coto a las viviendas turísticas en las zonas declaradas tensionadas. Unos objetivos que, si llegan a materializarse, supondrían una revolución en las políticas vascas de vivienda.

Euskadi se adelantó 20 años a la legislación estatal con una Ley del Suelo aprobada en 2006 que buscaba fomentar la construcción de VPO al elevar del 65% al 75% el porcentaje de vivienda de protección pública en las promociones que se llevaran a cabo en suelo urbanizable, mientras que en terrenos urbanizados la exigencia de VPO ascendía al 40%. Aunque poco después, en 2007, llegó el estallido de la burbuja inmobiliaria y el frenazo en la construcción de nuevas promociones. Vivienda reconoce ahora que esas altas exigencias de VPO han «agarrotado» la construcción de vivienda, por lo que prevé rebajar el mínimo de VPO a un 60% con una nueva ley de medidas urgentes.

El País Vasco volvió a colocarse en 2015 como una de las comunidades autónomas más avanzadas a la hora de abordar el problema de la vivienda, tras Cataluña, con una ley integral que consagró por primera vez el derecho subjetivo a una vivienda. Esto se traduce en que ese derecho se satisface inicialmente con una VPO en régimen de alquiler social, cuya renta no puede superar el 30% de los ingresos mensuales, pero si la Administración no dispone de oferta en la zona demandada, abona una prestación alternativa para acceder al mercado libre. Otra de las novedades de la ley de 2015 es que determina que toda la VPO que promociona el Gobierno Vasco debe destinarse al alquiler, dejando la de venta para las promociones privadas.

Al calor de la aprobación de la Ley de Vivienda, Euskadi se dotó también en 2015 de un decreto que creaba un canon para penalizar las viviendas vacías, con el objetivo de fomentar su salida al mercado. Sin embargo, durante diez años ningún municipio vasco lo ha puesto en práctica, hasta que el pasado enero Azpetia anunció que será el primero en aplicarlo. El canon azpeitiarra será de 10 euros anuales por metro cuadrado de vivienda deshabitada y se espera que otros municipios puedan seguir su senda.

En 2003, Euskadi aprobó un decreto con el que blindó que las VPO nunca dejen de ser vivienda protegida. Se frenó así la posibilidad de que los pisos entregados a partir de entonces pudieran venderse en el mercado libre al transcurrir una media de 20 años. Desde entonces, los propietarios que deciden vender una VPO deben hacerlo a precio de vivienda protegida, con las actualizaciones de precios correspondientes, pero sin poder pegar un 'pelotazo' con un bien público.

En comparación con los otros dos territorios históricos, en las últimas décadas Gipuzkoa siempre se ha colocado a la cola en la construcción de VPO. Una de las razones es porque su disponibilidad de suelo ha sido menor, pero también ha influido la falta de sintonía institucional entre el Gobierno Vasco y algunos ayuntamientos guipuzcoanos.

Una de las últimas iniciativas aprobadas por el Gobierno Vasco, el pasado febrero, es el decreto de estándares urbanísticos, que obliga a que la mitad de la superficie no edificada de las nuevas promociones sea verde. La obligación se elevará de un 15% a un 50%.

El pasado 5 de marzo, el consejero de Vivienda anunció una ley de medidas urgentes en materia de vivienda que actualizará unos cuantos preceptos de la normativa actual para impulsar la construcción en Euskadi. Por primera vez en 20 años, se rebajarán (PNV y PSEtienen mayoría absoluta en el Parlamento) los porcentajes obligatorios de VPO en suelo urbanizable del 75% al 60%, siempre que lo apruebe el pleno del ayuntamiento en cuestión. También se redensificará el parque público de vivienda con la autorización de levantes de hasta dos alturas en edificios de viviendas protegidas y alojamientos dotaciones. Además, se pretende institucionalizar una reserva estratégica de suelo con acuerdos con los ayuntamientos para la cesión de suelos para el desarrollo de vivienda protegida. También se plantea desarrollar un régimen sancionador para los propietarios que incumplan las medidas derivadas de las zonas tensionadas para el alquiler.

El Gobierno Vasco tienen cuantificadas cerca de 75.000 viviendas protegidas que se podrían levantar en los municipios vascos. 26.689 están ubicadas en Gipuzkoa y, de ellas, casi un tercio (7.700) en Donostia. Ahora hay que ponerse manos a la obra para que la colaboración entre el Ejecutivo autonómico y los ayuntamientos derive en una activación de esos suelos. Vivienda también concede gran importancia a la colaboración público-privada.

El consejero Denis Itxaso es un convencido de que la ley estatal de Vivienda de 2023, que creó la figura de las zonas tensionadas para el alquiler, es una herramienta adecuada para contener la subida de precios del alquiler, por lo que su departamento está trabajando mano a mano con los ayuntamientos que lo han solicitado para conseguir planes de actuación que aborden el problema de la vivienda de una forma integral. Por el momento Errenteria es el único municipio declarado oficialmente tensionado, pero se está tramitando la solicitud de una decena más, entre ellos Donostia.

Azpetia ha abierto la espita al decidirse a cobrar el canon a las viviendas vacías que los municipios pueden aplicar desde 2015, una senda que el Gobierno Vasco quiere potenciar para que más ayuntamientos se sumen a ella.

Otra de las medidas urgentes que plantea Vivienda es poner coto a las viviendas turísticas en zonas tensionadas, con la suspensión de nuevas licencias.

Cataluña es la comunidad autónoma que ha ejercido de punta de lanza de las políticas de vivienda más innovadoras dentro del Estado, por lo que se le considera un 'laboratorio' en ese sentido. Euskadi se ha mirado en su espejo en algunas de las iniciativas que ha adoptado en las dos últimas décadas. El gran salto catalán se dio en 2007 con la aprobación de la Ley del Derecho a la Vivienda, que ha inspirado políticas recientes a nivel estatal como la Ley de Vivienda de 2023. Abrió la puerta a imponer a los promotores privados un mínimo del 30% de VPO o a multar a los bancos que tuvieran pisos vacíos.

Hace una década, Cataluña volvió a ser pionera con la primera ley 'antidesahucios' del Estado, que tenía el objetivo de proteger a las familias vulnerables. Fue tumbada en parte por el TC.

También en 2015 el Parlament aprueba la ley del impuesto a pisos vacíos, que ha tenido más despliegue que en Euskadi y recauda entre 10 y 15 millones al año.

Cataluña cuenta ya con 271 municipios declarados zonas tensionadas. El Ministerio de Vivienda destaca que, en el último año, las rentas de alquiler medias han bajado un 3,7% en esas zonas, aunque uno de cada siete pisos se han pasado al alquiler de temporada