Adaptar la fiscalidad vasca a la estatal permitiría duplicar los incentivos para sacar pisos al alquiler

En el resto del Estado –incluida Navarra, también con Hacienda propia–, sí se tiene en cuenta quién es el que alquila. Las rentas inmobiliarias reciben el mismo tratamiento que las del trabajo, por lo que se suman al sueldo en la base general del IRPF del arrendador, que las tributará en función de su situación económica. Esto es, por dos pisos vecinos con la misma renta mensual, el ciudadano acaudalado pagará mucho más a Hacienda que el parado. En Gipuzkoa, las rentas del trabajo tributan entre un 23% y un 49%. Más que las del capital.

El Gobierno Vasco, a través del departamento de Vivienda, lleva años buscando fórmulas para tratar de normalizar el mercado del alquiler en Euskadi, la comunidad con los precios más elevados y donde los jóvenes tienen más difícil emanciparse. No solo por los altos precios. También por la escasez de oferta, habida cuenta del temor creciente de muchos propietarios a sacar sus segundas residencias al mercado por el riesgo de impagos u ocupaciones, por las reservas ante la legislación vigente, y ante el hecho de que es más rentable el alquiler de temporada y abrir un piso turístico que el arrendamiento estable.

Tras una batería de iniciativas en los últimos años focalizadas en el inquilino (ayudas específicas para el alquiler, aprobación del derecho subjetivo a la vivienda...), el departamento que dirige Iñaki Arriola (PSE) ha concluido que al principio de justicia social –ayudar al inquilino– debe sumarse el principio de realidad, y que también hay que incentivar a los propietarios para que se animen a alquilar sus propiedades. La teoría económica dice que a mayor oferta, más competencia y mejores precios, por lo que si salen más pisos al mercado, habrá más opciones para quienes buscan un alquiler, y en condiciones más asequibles.

Vivienda entiende que la mejor arma para ello es la fiscalidad, y para ello lleva haciendo propuestas desde 2019, a las que las haciendas de Gipuzkoa, Bizkaia y Álava no se han mostrado excesivamente receptivas por el coste que entienden que tendrían para las arcas públicas.

En medio de este debate se ha aprobado este año la Ley estatal de Vivienda, que entre otras cuestiones permite establecer 'zonas tensionadas' donde se faculta a las administraciones públicas a establecer medidas extraordinarias para el control de precios y contempla bonificaciones de hasta el 90% de la carga tributaria para los alquiladores que en esas áreas rebajen en un 5% o más las rentas de sus propiedades en los nuevos contratos que suscriban.

La ley, que divide a los socios del Gobierno Vasco –el PNV ha impulsado un recurso de la norma ante el Constitucional mientras el PSE la aplaude– ha animado a la parte socialista del Ejecutivo a insistir en su idea de incorporar cambios de calado en la tributación de los alquileres aprovechando la reforma fiscal que se plantea en Euskadi para 2024.

La idea de Vivienda es adaptar la normativa vasca a la estatal en dos aspectos esenciales: considerar las rentas obtenidas por los alquileres como rentas generales y no de capital, y establecer reducciones fiscales de hasta el 90% para los propietarios que abaraten sus pisos en 'zonas tensionadas'.

Con la primera medida, el sistema sería más progresivo que el actual, pues pagarían más a Hacienda los propietarios más pudientes. Con la segunda, esa subida de impuestos generalizada quedaría compensada para quienes bajen sus alquileres un mínimo del 5%. En otras palabras, se busca penalizar con una subida del impuesto a los propietarios que mantengan o suban sus precios, y favorecer a los que los bajen, hasta el punto de que incluso les salga más rentable cobrar un 5% o un 10% menos a su inquilino por la rebaja fiscal conseguida.

Para sostener esa teoría, el Observatorio vasco de la Vivienda –dependiente del departamento de Arriola– publicó ayer un completo estudio en el que se analizan diversas alternativas de tratamiento fiscal a los arrendatarios. Se compara la normativa vasca actual con la estatal, se estudia con datos concretos los efectos de aplicar diferentes bonificaciones (20%,40%, 50%... hasta 90%) a arrendadores de diferentes tramos de renta, etc.

La conclusión del análisis es que, como defiende Vivienda, la mejor manera de incentivar una rebaja de alquileres es castigar fiscalmente a quien los sube y premiar a quien los baja. Y las mayores diferencias en el tratamiento para unos y para otros es secundar la normativa estatal. Esto es, dejar de tratar los ingresos por alquiler como rentas de capital y ser generosos en las bonificaciones.

De este modo, y poniendo como ejemplo un arrendamiento de 736 euros al mes (8.832 al año), que constituye el alquiler medio en Euskadi en 2022, la magnitud de los incentivos por abaratar un 5% la vivienda prácticamente duplicaría el que existe en la actualidad, alcanzando los 1.180 euros anuales en las declaraciones con rentas de trabajo de hasta 18.000 euros; los 1.376 euros para quienes declaran hasta 30.000; y hasta 1.722 euros para quienes ganan 44.000 euros o más.

Estas diferencias se establecen respecto a la situación actual en Euskadi, donde en realidad se paga a Hacienda por el 80% de los ingresos por alquiler, pues existe una bonificación del 20%. Si se suprimiera esa condonación a quien no rebaje su alquiler, la diferencia y, por tanto, el efecto incentivador sería todavía mayor.

Esas cifras se obtienen de aplicar una bonificación del 90% del impuesto a quienes redujeran un 5% su alquiler de 736 euros mensuales. Esa rebaja les costaría 441 euros al año, compensado con creces con la bonificación de 1.621 euros para las rentas más bajas; 1.817 para las medias; y 2.163 para las altas.